A válság ellenére az ingatlanárak tovább emelkednek. És ez a tendencia nemcsak Ukrajnában, hanem az amerikai piacon is megfigyelhető, vagyis a folyamat globális, nem pedig spekulatív jellegű. Mi a baj a jelenlegi válsággal, miért nem olcsóbb a lakhatás, hanem ellenkezőleg, az árak folyamatosan kúsznak felfelé, mi hat rájuk, és ami a legfontosabb – mire lehet számítani a következő hónapokban?
Miért kúszna fel a lakásárak?
Nyár eleje óta az ukrán építtetők fokozatosan emelik a lakóingatlanok négyzetméterenkénti árát. Nem számít, hogy átlag-lakásról vagy elit, extra házról van szó. A szakértők azzal magyarázzák, hogy az építtetők ily módon a biztosítják be magukat a hrivnya esetleges esése ellen. Végül is az építési vállalat, miután bevonzotta a befektetési pénzösszeget, nem azonnal fekteti be azt építkezésbe, ezért a következő 6-9 hónapban meg kell védenie magát az esetleges devizaingadozásoktól. Ez a stratégia segíti a vállalatot talpon maradni és folytatni az építkezést, még akkor is, ha a lakásokat egyáltalán nem tudja eladni. Természetesen a vállalat elveszíti az összeg néhány százalékát, mivel nagy mennyiségű szabad tőke egyszerűen „fekszik” és nem működik. Ez azonban egyfajta pénzügyi párnává válik olyan helyzetekben, mint a jelenlegi koronavírus-válság.
És azok a vállalatok, amelyek nem rendelkeztek pénzügyi támogatással, egyszerűen leállították az építkezést, mivel a lakások értékesítése leállt. Végül is, amikor a pénzügyi források beáramlása leáll, nincs miből folytatni az építkezést.
Néhány hónap múlva megújul a kereslet, és azok a vállalatok, amelyek a válság idején is folytatták az építkezést, a négyzetméterárak emelésével megtérítik összes vele járó költséget. Ma ez a tendencia figyelhető meg a már megkezdett építkezéssel kapcsolatban. Az építtetők azonban nem sietnek új objektumokkal jelentkezni a piacon. A vállalatok számára biztonságosabb a meglévő létesítmények befejezése, mint újakba belefogni.
Mi a helyzet a lakásvásárlással?
Augusztusi adatok szerint, a lakások iránti kereslet visszatért a 2019-es szintre, és tovább növekszik. Ennek oka a karantén alatti szünet, amely létrehozta az úgynevezett „halasztott igényt”. Egyszerűen fogalmazva, azok a vásárlók, akik házat akartak vásárolni, elhalasztották a vásárlást addig az időig, amikor többé-kevésbé stabilizálódott a helyzet.
Ha a kereslet ilyen mértékű növekedése folytatódik, az építtetők majd el akarják érni a lakások eladásával kapcsolatos céljaikat akár a tervezettnél magasabb négyzetméterárak árán is.
Viszont a vásárlók számára az ideális helyzet a karantén kezdete idején volt. Végül is a dollár növekedése ellenére az építtetők még nem tudtak semmilyen adminisztratív korlátozásról, ezért nem emelték az árakat. Tehát az ingatlanba való befektetés során meg lehetett „spórolni” az összeg 5-7%-át. Ezen kívül az építtetők bónuszt és kedvezményt is kínáltak a vásárlóknak.
Mi lesz a lakásárakkal Ukrajnában?
A helyzet mára stabilizálódott. A kereslet ugyan megvan, de nem lett több új létesítmények. Emiatt aktívan vásárolnak meg olyan lakásokat is, amelyekre korábban nem volt kereslet – tervezési jellegzetességekkel rendelkező vagy nagy területűt. Az új lakáskomplexumok építésének halasztása miatt az elkövetkező hónapokban hiány lesz az újépítésű ingatlanokból a piacon. Ha pedig nem lesznek korlátozások az építési munkálatokra, akkor az újépítésű lakásárak Ukrajnában elérik a maximumot az elmúlt 5 évhez viszonyítva.
És mi van a globális piaccal?
Paradox helyzet alakult ki az amerikai ingatlanpiacon – a lakásárak elérték minden idők legmagasabb szintjét, miközben az ország történelmének egyik legmélyebb recesszióját éli. A munkanélküliség nagyobb, mint a Nagy gazdasági világválság idején, a gazdasági visszaesés rekordjellegű – 32,9% . Ugyanakkor az ingatlanárak növekedése elérte a havi 8,5%-ot, az Egyesült Államokban egy ingatlan átlagára 349 ezer dollárt ért el.
Miért ugrottak meg így a lakásárak?
A szakértők az ilyen gazdasági paradoxonokat több tényező egybeesésével magyarázzák. Először is, a piacon csökkent a kínálat. A válság miatt az építtetők nem fektettek be új létesítmények építésébe, mert nehéz volt megjósolni, hogy mi lesz az ingatlanárakkal. Az ingatlanértékesítők pedig úgy döntöttek, hogy az eladó ingatlanokat jobb időkig megtartják. A harmadik tényező a jelzálog kamatlábak rekord legalacsonyabbra, évi 3%-ra történő csökkentése volt. Emellett a polgárok kezében lévő pénzkészlet nőtt, mivel a kormány nagyvonalú pénzügyi támogatást kezdeményezett az amerikaiak számára a válság során. Tehát azok az amerikaiak, akik nem vesztették el az állásukat, úgy döntöttek, hogy igénybe veszik a megfizethető jelzálogkölcsönöket. Ez pedig még nagyobb kereslethez vezetett az amúgy is szűkös lakáspiacon. Ez magyarázza az amerikai piacon tapasztalható meredek ingatlanár-emelkedést a válság idején.
Mint látható, Ukrajnában és az Egyesült Államokban a folyamat meglehetősen hasonló jellegű. Tehát az ősszel még nagyobb áremelkedésre készülhetünk az ingatlanpiacon.
