Експерти департаменту з економічних та фінансових питань Європейської комісії підготували комплексне дослідження стану європейського ринку житла у жовтні 2025 року.
У документі «Житло в Європейському Союзі: розвиток ринку, основні рушійні сили та політика» міститься детальний аналіз розвитку цін на житло, рушійних сил попиту та пропозиції, а також регуляторних та політичних факторів, що впливають на доступність житла в державах-членах ЄС.
Основний висновок дослідження – ціни на житло різко зросли по всій Європі за останнє десятиліття, причому темпи випереджали зростання доходів. В середньому доходи домогосподарств у Європі зростали приблизно на 10 відсотків повільніше, ніж ціни на житло, між 2014 і 2025 роками, зазначається в дослідженні Oeconomus.
В останні роки доступність придбання житла дедалі більше залежить не лише від цінової динаміки, а й від фінансових умов: у Центральній та Східній Європі, особливо в Болгарії, Румунії, Хорватії, Чеській Республіці та Угорщині, значне зростання доходів змогло компенсувати негативний вплив підвищення процентних ставок, тим самим покращуючи кредитоспроможність домогосподарств.
У Західній та Північній Європі, зокрема, у Франції, Португалії, Словаччині, Люксембургу та Швеції домінувало підвищення процентних ставок, що спричинило зниження кредитоспроможності на 10-30 відсотків.
У дослідженні також підкреслюється, що не лише купівля, а й оренда житла є проблемою. У багатьох європейських містах орендна плата за щойно орендовану двокімнатну квартиру перевищує 50 відсотків середнього доходу домогосподарства, що створює серйозну проблему доступності.
Згідно з аналізом, бум на ринку житла зумовлений як факторами попиту (більше людей шукають житло), так і обмеженнями пропозиції (будується недостатньо нового житла). Результати дослідження свідчать про те, що негнучкість пропозиції – стала риса ринку нерухомості: будується недостатньо нового житла, тому зростання цін – постійна складова системи.
Оскільки дисбаланс між попитом і пропозицією є структурним, немає швидкого вирішення проблеми. Експерти погоджуються, що необхідні комплексні реформи житлової політики, включаючи збільшення пропозиції, відповідальне кредитування та справедливіше оподаткування. Це єдиний спосіб гарантувати, що житло не стане предметом розкоші в європейських містах майбутнього, а молодь та сім’ї матимуть доступ до житла.
Попит на оренду житла в Україні залишається стійким і підживлює ціни навіть у період невизначеності. Як повідомляє РБК-Україна, після літньо-осіннього піку ринок не демонструє очікуваного «просідання»: квартири з базовими зручностями та прийнятною логістикою зникають зі стрічок за лічені дні, а домовласники рідко йдуть на суттєві знижки. Видання звертає увагу, що орендарі з досвідом блекаутів частіше шукають житло з генераторами, акумуляторними станціями або хоча б автономним опаленням — такі об’єкти формують окрему нішу з відчутною націнкою.
Де найдорожче і чому
За спостереженнями ринку, які наводить РБК-Україна, стабільно найвищі ставки тримають Київ і Львів, а також західні обласні центри з великим припливом переселенців та студентів. У столиці дорожчають передусім дво- і трикімнатні квартири біля метро та з ремонтом «під ключ»: попит іде від родин, що повертаються у великі міста, і від компаній, які відновлюють офісну присутність. Львів і далі тримає «запас міцності» через поєднання університетського, ІТ- та релокаційного попиту; у сезоні заселення студентів конкуренція за «адекватні» однокімнатні лише посилюється.
Ужгород: малий ринок — високі ставки
Окремо виділяється Ужгород. За даними ЛУН, які цитує РБК-Україна, місто входить у трійку найдорожчих орендних локацій країни, і саме тут однокімнатні квартири коштують дорожче, ніж у Києві. РБК-Україна наводить оцінку: 1-кімнатні в Ужгороді перевищують 18,5 тис. грн на місяць, тоді як у Львові орієнтир близько 17 тис., а в Києві — близько 16,5 тис. грн. Джерела пояснюють це поєднанням кількох чинників: стійкого попиту з боку переселенців, обмеженої пропозиції у місті та невеликого первинного ринку. Дефіцит якісних пропозицій тримає ставки високо, а на «пакет» безпеки (укриття, автономія, підземні паркінги, які часто розглядають як додаткові укриття) формується окрема премія.
Регіони з помірною ціною
У містах центральної частини країни та на сході, де безпекові ризики вищі або економічна активність нижча, ціни на оренду виглядають стриманіше. Разом із тим, як наголошує РБК-Україна, навіть там «дешева» оренда здебільшого стосується невеликих квартир без ремонту чи сучасної техніки, а якісні варіанти тримаються ближче до середніх по країні. Розрив між «економ» і «комфорт» сегментами зростає: підвищений попит на базову безпеку (укриття, автономія, стабільний зв’язок) дорожчий у впровадженні, і це закладається у ставку.
Окремий випадок: Одеса повертається повільно
Після активної фази обстрілів морської інфраструктури Одеса втратила частину довоєнного попиту. За оцінкою, яку публікує РБК-Україна, ринок поступово стабілізується, але ще не вийшов на колишні обсяги орендних угод: однокімнатні здаються довше, ніж у Києві чи Львові, а власники погоджуються на гнучкіші умови заселення. При цьому об’єкти з автономним живленням і новим фондом з підземними паркінгами (що правлять за укриття) дорожчають швидше середнього.
Що саме тисне на ставку
По-перше, безпековий: попит концентрується в районах, де легший доступ до укриттів і лікарень, є альтернативні джерела енергії й мобільного зв’язку. По-друге, демографічний: у великих агломераціях повертаються працівники офісів, триває внутрішня міграція фахівців сервісної сфери, а студентська хвиля щороку створює сезонний дефіцит «однушок». По-третє, фактор витрат власників: подорожчання ремонту, техніки та комунальних платежів (з урахуванням підвищеної «енергетичної» комплектації квартир) робить зниження ставки економічно невигідним.
Як змінюються вподобання орендарів
Після торішніх відключень електроенергії орендарі, за даними РБК-Україна, частіше звертають увагу на наявність зарядних станцій, інверторів, балконних «сонячних» рішень і якісний інтернет. Зростає запит на індивідуальне опалення та теплі підлоги — «зимова» комплектація дозволяє гнучкіше керувати рахунками. Будинки з підземними паркінгами розглядаються не лише з позиції авто, а й як додаткові укриття — це теж відбивається у вартості.
Сезонність і швидкість угод
Студентський вересень і перший робочий квартал традиційно найгарячіші: як уточнює РБК-Україна, у цей період типова «однушку» у великих містах забирають за кілька днів, інколи — у день виходу оголошення. Восени-взимку «довша» експозиція властива нішевим об’єктам — великим і дорогим квартирам у нових комплексах, де орендарі довше погоджують бюджети. Проте і тут з’являються корпоративні запити — компанії централізовано винаймають житло для релокованих співробітників.
Оренда проти купівлі
За спостереженнями, які цитує РБК-Україна, частина сімей, що донедавна планували купівлю, тимчасово залишаються в оренді через невизначеність із іпотекою або доходами. У результаті «довгі» договори на 12 місяців стають нормою, а власники готові робити косметичні інвестиції (генератори, роутери на безперебійному живленні), якщо це гарантує стабільність заселення.
Що далі до кінця сезону
РБК-Україна відзначає: різкого зниження ставок не очікується. Якщо енергосистема проходитиме зиму без масових відключень, ринок може вийти у бічний діапазон — із локальними корекціями в окремих кварталах і сегментах. Якщо ж повторяться тривалі блекаути, «автономні» квартири знову підуть у премію, збільшуючи розрив у межах навіть одного будинку. У будь-якому разі ключову роль гратиме якість об’єкта та локація: саме за ці дві змінні, як наголошує РБК-Україна, сьогодні йде найбільш запекла боротьба орендарів.
Найчастіше іноземці купували житло у великих містах: Варшаві (3535 квартир), Кракові (1523) та Вроцлаві (1491). У 2023 році вони склали близько 6% ринку. Враховуючи зниження загального обсягу продажів у 2024 році, частка іноземців зросла до понад 10%.
За площею найбільше житла іноземці придбали у Варшаві, Вроцлаві та Кракові. Статистика підтверджує, що саме Варшава — найпопулярніше місто серед покупців з-за кордону.
Найбільше квартир купують українці. Серед інших активних покупців — білоруси, росіяни, індуси, британці та в’єтнамці. Середня площа одного об’єкта — 58 квадратних метра.
Іноземні інвестори найчастіше платять готівкою, без іпотеки, іноді купують одразу кілька квартир. За словами старшого агента агентства Hamilton May Патріка П’єти, „для них Варшава — дешева. Бо, наприклад, у Києві до війни було дорожче”.
Із початку травня в Естонії завершується дія програми, за якою українські біженці могли отримувати компенсацію витрат на оренду житла та перекладацькі послуги.
Відповідне рішення ухвалили Департамент соціального страхування Естонії та Талліннський департамент соціальної допомоги та охорони здоров’я. До цього часу українці, які отримали тимчасовий захист, могли розраховувати на одноразову компенсацію орендних витрат – до 1200 євро на домогосподарство. Загалом таку підтримку з червня 2022 року отримали майже 11 000 родин, з яких понад 60% – у Таллінні.
Як пояснила керівниця відділу міграції Департаменту соціального страхування Лійс Палоотс, новий порядок допомоги буде „більш цілеспрямованим і сталим” – передбачено підтримку насамперед для тих, хто ще перебуває в державних центрах розміщення, не має родинної чи соціальної підтримки в Естонії, та очікує рішення про тимчасовий або міжнародний захист.
Також розглядається припинення аналогічних домовленостей з іншими муніципалітетами для уніфікації підходів по всій країні.
Загалом уже понад 97 тисяч родин українців отримали компенсації в рамках програми єВідновлення, з яких понад 8 тисяч – придбали нове житло.
Кабінет міністрів ухвалив рішення про залучення $84 млн від Світового банку для продовження реалізації проєкту HOPE – Ремонт житла для відновлення прав і можливостей людей. Про це повідомив віцепремʼєр-міністр з відновлення – міністр розвитку громад та територій Олексій Кулеба у Телеграм у п’ятницю, 18 квітня.
Він нагадав, що програма компенсацій – один із ключових інструментів допомоги людям, у яких через війну пошкоджене або знищене житло. Вже тисячі родин отримали кошти на відновлення своїх осель.
А завдяки новому фінансуванню ще понад 24 тисячі родин отримають компенсації:
33 млн доларів – на покриття дрібних ремонтів для понад 18 тисяч родин;
49,5 млн доларів – на середні ремонти для понад 6 тисяч родин.
Загалом уже понад 97 тисяч родин отримали компенсації в рамках програми єВідновлення, з яких понад 8 тисяч – придбали нове житло.
Кулеба зазначив, що продовжуються виплати для внутрішньо переміщених осіб – 2700 родин уже придбали нові домівки, ще 2500 сімей у процесі пошуку. Також стартували виплати компенсацій для українців, які втратили свої будинки повністю і тепер можуть збудувати нові оселі на власній або новопридбаній ділянці.
„Ми продовжуємо шукати нові можливості для розширення програми, адже відновлення житла — це питання гідності людей, стабільності, віри в майбутнє”, – додав посадовець.
Закарпаття отримало понад 28 млн грн державної субвенції на придбання житла для дитячих будинків сімейного типу, які через війну вимушено перемістилися до нашого регіону.
Частину цих коштів під час засідання профільної регіональної комісії розподілили між бюджетами громад, де планують проживати великі прийомні родини.
Зокрема, вже найближчим часом понад 11,5 млн грн отримають Ужгородська та Чинадіївська ТГ, які ще торік подали свої пропозиції щодо потреби в цільовій субвенції.
Така підтримка зараз украй важлива для сімей, які прийняли на виховання від 5 до 10 дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування. Для них будинок – це не просто стіни й дах, а простір для гармонійного розвитку, де вони почуваються в безпеці, зростають у любові й турботі, наголосив заступник голови ОВА Юрій Гузинець.
Як відзначила начальниця Служби у справах дітей обласної військової адміністрації Світлана Якімеліна, зараз триває пошук житла для ще двох ДБСТ із Херсонщини та Донеччини. Кошти для придбання нових помешкань для цих великих прийомних родин розподілять під час наступного засідання профільної регіональної комісії.
Загалом цьогоріч Уряд виділив 833 млн грн на придбання житла для 120 дитячих будинків сімейного типу в різних регіонах країни. Насамперед житлом планують забезпечити родини, для яких через виклики війни його не встигли придбати торік, новостворені великі прийомні сім’ї, вимушено переміщені та евакуйовані за кордон ДБСТ.
У грецькій столиці Афінах набули чинності обмеження на короткострокову оренду житла на тлі зусиль влади зменшити брак квартир для постійних мешканців міста.
Про це повідомляє „Європейська правда” з посиланням на AFP.
Закон, схвалений у листопаді, встановлює річну заборону на реєстрацію нових квартир для короткострокової оренди в понад десяти центральних районів Афін.
Власники житла мали до 31 грудня задекларувати нові об’єкти в цих районах. Порушення обмежень тягне за собою штраф у розмірі не менше 20 тисяч євро.
Закон також пропонує податкові пільги власникам нерухомості, які переходять від короткострокової до довгострокової оренди.
За даними американської компанії AirDNA, у грецькій столиці налічується близько 18 тисяч квартир, які здають в оренду на Airbnb і Vrbo.
Попит досягає піку під час жвавого літнього туристичного сезону, але в багатьох районах Афін, де мешкає робітничий клас, уже багато років лунають скарги на низьку доступність житла і високі ціни на нього.
У другому кварталі 2024 року ціни на житлову нерухомість в Україні зросли в середньому на 10,0% проти аналогічного періоду минулого року. Найбільше подорожчали квартири на первинному ринку.
Так, ціни на квартири на первинному ринку за рік збільшилися на 12,6%, тоді як на вторинному – на 8,7%.
Зокрема, однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 12,8%, а на вторинному – на 9,0%. Двокімнатні квартири на первинному ринку зросли в ціні на 12,8%, а на вторинному – на 8,8%. Трикімнатні квартири на первинному ринку подорожчали на 12,5%, а на вторинному – на 8,7%.
Водночас темпи зростання цін на ринку нерухомості сповільнилися. У другому кварталі 2024 року порівняно з першим кварталом ціни на квартири збільшилися лише на 0,5%, тоді як на вторинному ринку – знизилися.
Уряд затвердив 5,7 мільярда гривень на виплату грошової компенсації ветеранам та членам їхніх сімей на придбання житла.
Про це повідомляє Міністерство у справах ветеранів України
Зазначається, що кошти розподілені за трьома бюджетними програмами Мінветеранів на 2024 рік. Завдяки цьому грошову компенсацію за житло цьогоріч отримають майже 2500 людей.
Кошти на придбання житла отримають: люди з інвалідністю внаслідок війни I – II групи, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України та члени сімей загиблих (померлих) захисників та люди з інвалідністю внаслідок війни I – II групи, які брали участь в бойових діях на території інших держав та члени сімей загиблих (померлих) таких ветеранів.
Також гроші отримають переселенці, які брали участь в АТО/ООС і визнані учасниками бойових дій чи особами з інвалідністю внаслідок війни III групи.
“Після отримання коштів ветерани та члени сімей загиблих самостійно обирають житло, яке бажають придбати. Таке житло може бути, як на вторинному ринку, так і на первинному – за умови, що воно обов’язково введене в експлуатацію”, – повідомив в.о. міністра у справах ветерані Олександр Порхун.
У Міністерстві також додали, що у 2023 році були розподілені 5,9 млрд грн на компенсацію понад 2,6 тис. ветеранам війни та членам їх сімей. Вже 2155 з них придбали житло.
Україна в 2023 році має отримати 17 мільйонів євро гранту від міжнародних донорів на реалізацію житлового кредитування для ВПО (внутрішньо переміщені особи). Це одна з найдієвіших програм забезпечення переселенців доступним житлом.
Про це заявила віцепрем’єр-міністерка з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Ірина Верещук. Вона зустрілася з представниками Держмолодьжитла й Офісу Кредитної установи для відбудови (KfW) в Україні.
„Це одна з найдієвіших програм забезпечення ВПО доступним житлом. Дякую всім причетним, що допомагаєте людям, які опинилися у складних життєвих обставинах. Своєю чергою сприятимемо залученню до грантової програми інших міжнародних донорів. Це стане потужним майданчиком для інтеграції ВПО у нові громади!” – сказала Верещук.
Раніше Верещук заявила, що в Україні 2023 року будуть збережені соціальні виплати для внутрішньо переміщених осіб. Більшість переселенців досі не отримали фінансову незалежність.
За словами Верещук, наразі не можна стверджувати, що більшість ВПО вже отримали фінансову незалежність. Тож є важливим продовжувати виплачувати належні їм кошти й дати можливість стати на ноги.
„Моя позиція залишається незмінною – поточного року ми маємо зберегти всі виплати ВПО”, – сказала Верещук.
Також українці можуть отримати допомогу від Агентства ООН у справах біженців у розмірі 2200 грн. Гроші виплачуються тим, хто постраждав унаслідок воєнних дій. Серед потенційних отримувачів: мешканці Дніпропетровської, Полтавської, Сумської, Одеської, Чернігівської, Запорізької, Харківської, Черкаської, Кіровоградської областей та переселенці.
