A teljes körű invázió kezdete óta Ukrajna elsődleges ingatlanpiaca jelentős visszaesést tapasztalt. Amint azt az RBC-Ukrajina megjegyezte, az ágazat továbbra is stagnál, és inkább válságot, mint fellendülést tapasztal. Az olyan állami programok, mint az eOselya és az eVirodzsennya, egyfajta „életfenntartó injekcióként” működnek, amelyek nem annyira a fejlődést segítik elő, mint inkább a piac talpon maradását.
Az ukrán Miniszteri Kabinet módosította az Ukrán pénzügyi lakástársaságon keresztül történő jelzáloghitelezés feltételeit. A 2024. augusztus 16-i 939. számú határozat szerint a kormány az eOselya program keretében hitelfelvevők minimális előlegét 20%-ról 10%-ra csökkentette a 25 év alattiak esetében.
Ezen túlmenően az új rendelet jelzálogjogot biztosít az országon belül lakóhelyüket elhagyni kényszerült személyek első fokú rokonságban lévő családtagjai számára. Ez a rendelkezés azzal a feltétellel alkalmazandó, hogy a kölcsönt belső menekült személy lakásvásárlására veszik fel, aki ezt a lakást a hatályos jogszabályoknak megfelelően egy hitelezőnek zálogosítja.
Növekvő lakásárak és a deficit problémája
A hitelezési feltételek változása ellenére továbbra is aktuális a háború kezdetével súlyosbodó lakáshiány. Jelenleg paradox helyzet figyelhető meg: akinek van pénze, az nem akar ingatlanba fektetni, akinek viszont valóban lakásra van szüksége, annak nincs lehetősége megvenni. Ennek eredményeként az építőipari piac a munka mennyiségének csökkenésével és a négyzetméterárak növekedésével néz szembe.
Mi befolyásolja az építés költségeit?
Ukrajnában sz építkezések költségei továbbra is a hrivnya leértékelődése, a munkaerőhiány, az építőanyagok és a villamos energia drágulásának hatása alatt vannak. A KAN Development társaság hangsúlyozza, hogy az önköltségi árra a legnagyobb hatással a munkaerőhiány van. Az építőiparban szakosodott szakemberek mozgósítása miatt a munkálatok kivitelezésében késések és problémák vannak, amelyeket nehéz kompenzálni.
Anna Lajevszka, az Intergal-Bud kereskedelmi igazgatója megjegyezte, hogy az építőmunkások fizetése az egyik legdrágább tétel az építési költségekben. A munkaerőhiánnyal szemben a cégek béremelésre kényszerülnek, ami a szakképzett építőbrigádok közti konkurenciát váltja ki. Ebben a küzdelemben azok győznek, akik magasabb fizetést vagy nagyobb mennyiségű munkát kínálnak.
További építési költségek merülnek fel az áramkimaradások idején szükséges energiaellátás miatt. Ezen túlmenően, amint az Alliance Novobud marketing igazgatója, Irina Mihaljova megjegyezte, az építés költségeit az építőanyagok árának fokozatos emelkedése, valamint a logisztikai és szerződéskötési szolgáltatások drágulása is befolyásolja.
Mennyivel drágulnak az ingatlanok?
2024 első felében az ingatlanárak májusig emelkedtek, majd a megnövekedett mobilizáció és az energiakorlátok miatt csökkenni kezdtek. Július óta azonban a trend ismét megváltozott – a négyzetméterár emelkedni kezdett. Egyes adatok szerint az ingatlanárak most néhány százalékkal magasabbak, mint az év elején.
Ennek ellenére a fűtési szezon közeledte és az esetleges áramszünet csökkentheti a vásárlók aktivitását és visszafoghatja az árak növekedését. Az autonóm energiatermelési megoldásokat kínáló fejlesztőknek nagyobb esélyük van a sikerre. Általánosságban elmondható, hogy kedvező körülmények esetén az év végére 5-10 százalékos áremelés lehetséges.
Más piaci szereplők is az ingatlanok értékének növekedését jósolják, bár az ENSO ügyvezető igazgatója, Ramil Mehtijev úgy véli, hogy az emelkedés szerényebb lesz – 3-5%-os szinten. Irina Mihaljova, az Alliance Novobud cég marketingigazgatója megjegyzi, hogy jelenleg nincs oka az árak csökkentésére, különösen a gazdaságos és komfortos lakások esetében. Ez vonatkozik mind a meglévő, mind az ősszel induló projektekre.
Az árakat meghatározó kulcstényezők továbbra is a kész lakások hiánya és az új projektek korlátozott száma, különösen a fővárosban. Ezen túlmenően az eOselya program feltételeinek javítása a 25 év alatti fiatalok számára, többek között az önrész 20%-ról 10%-ra csökkentése élénkítheti a keresletet ezen vásárlói kategória körében.
A KAN Development cég az árnövekedés egy másik lehetséges kockázatára is felhívja a figyelmet – az adórendszer várható változásaival összefüggő lakossági adóterhek növekedésére. Emellett az építőanyag-ellátás esetleges fennakadásai miatt a kivitelezés költsége emelkedhet, ami hatással lesz az ingatlanpiaci kínálatra.
A válság ellenére az ingatlanárak tovább emelkednek. És ez a tendencia nemcsak Ukrajnában, hanem az amerikai piacon is megfigyelhető, vagyis a folyamat globális, nem pedig spekulatív jellegű. Mi a baj a jelenlegi válsággal, miért nem olcsóbb a lakhatás, hanem ellenkezőleg, az árak folyamatosan kúsznak felfelé, mi hat rájuk, és ami a legfontosabb – mire lehet számítani a következő hónapokban?
Miért kúszna fel a lakásárak?
Nyár eleje óta az ukrán építtetők fokozatosan emelik a lakóingatlanok négyzetméterenkénti árát. Nem számít, hogy átlag-lakásról vagy elit, extra házról van szó. A szakértők azzal magyarázzák, hogy az építtetők ily módon a biztosítják be magukat a hrivnya esetleges esése ellen. Végül is az építési vállalat, miután bevonzotta a befektetési pénzösszeget, nem azonnal fekteti be azt építkezésbe, ezért a következő 6-9 hónapban meg kell védenie magát az esetleges devizaingadozásoktól. Ez a stratégia segíti a vállalatot talpon maradni és folytatni az építkezést, még akkor is, ha a lakásokat egyáltalán nem tudja eladni. Természetesen a vállalat elveszíti az összeg néhány százalékát, mivel nagy mennyiségű szabad tőke egyszerűen „fekszik” és nem működik. Ez azonban egyfajta pénzügyi párnává válik olyan helyzetekben, mint a jelenlegi koronavírus-válság.
És azok a vállalatok, amelyek nem rendelkeztek pénzügyi támogatással, egyszerűen leállították az építkezést, mivel a lakások értékesítése leállt. Végül is, amikor a pénzügyi források beáramlása leáll, nincs miből folytatni az építkezést.
Néhány hónap múlva megújul a kereslet, és azok a vállalatok, amelyek a válság idején is folytatták az építkezést, a négyzetméterárak emelésével megtérítik összes vele járó költséget. Ma ez a tendencia figyelhető meg a már megkezdett építkezéssel kapcsolatban. Az építtetők azonban nem sietnek új objektumokkal jelentkezni a piacon. A vállalatok számára biztonságosabb a meglévő létesítmények befejezése, mint újakba belefogni.
Mi a helyzet a lakásvásárlással?
Augusztusi adatok szerint, a lakások iránti kereslet visszatért a 2019-es szintre, és tovább növekszik. Ennek oka a karantén alatti szünet, amely létrehozta az úgynevezett „halasztott igényt”. Egyszerűen fogalmazva, azok a vásárlók, akik házat akartak vásárolni, elhalasztották a vásárlást addig az időig, amikor többé-kevésbé stabilizálódott a helyzet.
Ha a kereslet ilyen mértékű növekedése folytatódik, az építtetők majd el akarják érni a lakások eladásával kapcsolatos céljaikat akár a tervezettnél magasabb négyzetméterárak árán is.
Viszont a vásárlók számára az ideális helyzet a karantén kezdete idején volt. Végül is a dollár növekedése ellenére az építtetők még nem tudtak semmilyen adminisztratív korlátozásról, ezért nem emelték az árakat. Tehát az ingatlanba való befektetés során meg lehetett „spórolni” az összeg 5-7%-át. Ezen kívül az építtetők bónuszt és kedvezményt is kínáltak a vásárlóknak.
Mi lesz a lakásárakkal Ukrajnában?
A helyzet mára stabilizálódott. A kereslet ugyan megvan, de nem lett több új létesítmények. Emiatt aktívan vásárolnak meg olyan lakásokat is, amelyekre korábban nem volt kereslet – tervezési jellegzetességekkel rendelkező vagy nagy területűt. Az új lakáskomplexumok építésének halasztása miatt az elkövetkező hónapokban hiány lesz az újépítésű ingatlanokból a piacon. Ha pedig nem lesznek korlátozások az építési munkálatokra, akkor az újépítésű lakásárak Ukrajnában elérik a maximumot az elmúlt 5 évhez viszonyítva.
És mi van a globális piaccal?
Paradox helyzet alakult ki az amerikai ingatlanpiacon – a lakásárak elérték minden idők legmagasabb szintjét, miközben az ország történelmének egyik legmélyebb recesszióját éli. A munkanélküliség nagyobb, mint a Nagy gazdasági világválság idején, a gazdasági visszaesés rekordjellegű – 32,9% . Ugyanakkor az ingatlanárak növekedése elérte a havi 8,5%-ot, az Egyesült Államokban egy ingatlan átlagára 349 ezer dollárt ért el.
Miért ugrottak meg így a lakásárak?
A szakértők az ilyen gazdasági paradoxonokat több tényező egybeesésével magyarázzák. Először is, a piacon csökkent a kínálat. A válság miatt az építtetők nem fektettek be új létesítmények építésébe, mert nehéz volt megjósolni, hogy mi lesz az ingatlanárakkal. Az ingatlanértékesítők pedig úgy döntöttek, hogy az eladó ingatlanokat jobb időkig megtartják. A harmadik tényező a jelzálog kamatlábak rekord legalacsonyabbra, évi 3%-ra történő csökkentése volt. Emellett a polgárok kezében lévő pénzkészlet nőtt, mivel a kormány nagyvonalú pénzügyi támogatást kezdeményezett az amerikaiak számára a válság során. Tehát azok az amerikaiak, akik nem vesztették el az állásukat, úgy döntöttek, hogy igénybe veszik a megfizethető jelzálogkölcsönöket. Ez pedig még nagyobb kereslethez vezetett az amúgy is szűkös lakáspiacon. Ez magyarázza az amerikai piacon tapasztalható meredek ingatlanár-emelkedést a válság idején.
Mint látható, Ukrajnában és az Egyesült Államokban a folyamat meglehetősen hasonló jellegű. Tehát az ősszel még nagyobb áremelkedésre készülhetünk az ingatlanpiacon.
