2025-ben Ukrajnában új szabályok léptek hatályba az ingatlanértékesítési tranzakciók adózására vonatkozóan, amelyeket az ukrán Adótörvénykönyv módosításáról szóló törvény írt elő.
Olena Bondaruk ingatlanszakértő az RBC-Ukrajinának adott kommentárjában kifejtette, jelenleg az adók összegét vagy a kedvezmény lehetőségét az eladó tulajdonában lévő lakóingatlanok száma befolyásolja.
Mint korábban, az első lakóingatlan egy éven belüli eladása mentes az adó alól, feltéve, hogy annak tulajdonjoga több mint három éve fennáll. Ugyanakkor 2025-ben szigorodtak a második és az azt követő eladásokra vonatkozó szabályok: ha valaki év közben elad egy második lakást vagy házat, akkor a teljes adókulcs szerint köteles adót fizetni.
Ami az ingatlanadó mértékét illeti:
első ingatlan eladása, feltéve, hogy az több mint három éve van tulajdonban – 0% személyi jövedelemadó (SZJA) és 0% katonai illeték.
első ingatlan eladása 3 éves tulajdonjoggal – 5% személyi jövedelemadó és 5% hadiadó.
második és minden további objektum eladása egy év alatt – 18% személyi jövedelemadó és 5% hadiadó.
A szakértő külön kiemelte, hogy kereskedelmi ingatlanok eladásakor az adókulcsok változatlanok maradnak: 5% személyi jövedelemadó, 5% hadiadó és 1% állami illeték, függetlenül a tulajdonjog időtartamától.
Ingatlan eladásakor, ha az eladó dokumentálni tudja az eredeti vételárat, az adót csak a vételár és az eladási ár közötti különbözet után kell fizetni. Például, ha egy ingatlant 1 millió hrivnyáért vettek és 1,5 millió hrivnyáért adtak el, akkor csak a különbség, 500 ezer hrivnya után kell adót fizetni.
Ha nincsenek dokumentumok az elsődleges vételárról, az adót a teljes eladási összeg alapján számítják ki. Minden egyes ingatlaneladáshoz új értékbecslés szükséges.
Így lakóingatlanok 2025-ös viszonteladásakor a teljes adóteher elérheti a 23%-ot.
Az Adótörvénykönyv rendelkezik a kivételekről is, amelyek alapján az ingatlanértékesítés nem adóköteles. Ha az ingatlant elsőfokú rokonoktól, például szülőktől vagy gyermekektől öröklik, és a hároméves tulajdonjogi időszak lejárta előtt eladják, előfordulhat, hogy nem kell jövedelemadót fizetni.
Olena Bondaruk az RBC-Ukrajinának adott kommentárjában kifejtette, a több mint három éves tulajdonjogos vagy örökölt ingatlanok nem adókötelesek. Ugyanakkor az adományozás nem egyenlő az örökléssel, és abban az esetben általános alapon adóköteles.
Bizonyos kategóriájú állampolgárok mentesülhetnek az adófizetés alól, beleértve az I. csoportú fogyatékkal élőket, a háborús veteránokat és a belföldi menekülteket, akik kártérítést kaptak a lakásuk elvesztése miatt.
Mennyi adót fizet az ingatlan vevője és az eladója?
Ingatlan eladásakor a többletköltségeket mindkét fél viseli. Az adásvételi szerződés közjegyzői hitelesítéséért az állami illeték kötelező, függetlenül a megállapodás feltételeitől. Összege a tárgy becsült értékének vagy a szerződésben meghatározott összegnek 1%-a, hangsúlyozta Olena Bondaruk ingatlanszakértő az RBC-Ukrajinának adott interjújában.
A vevőnek az ingatlan költségének megfizetésén felül kötelező állami nyugdíjbiztosítási díjat is kell fizetnie, amely az ingatlan becsült értékének 1%-át teszi ki. Ez a befizetés a tranzakció közjegyzői hitelesítését megelőzően történik.
A költségek megosztása az eladó és a vevő között a felek megállapodásától függ, azonban a törvény szerint mindegyikük felelős a kötelezettségeiért. A tranzakció megkötésekor felmerülő további költségek magukban foglalhatják a közjegyzői szolgáltatásokat, a Tulajdonjogok Állami Nyilvántartásában történő módosítások díjait, valamint az esetleges banki vagy biztosítási illetékeket.
Ha egy szerződést alacsony áron kötnek meg, az eladó adóellenőrzéssel néz szembe: az adóhatóság a szerződésben foglalt összeget a piaci árnál alacsonyabbnak ismerheti el, és a különbözetre további adókat számíthat fel.
Ezenkívül 2025-től tervezik bevezetni az ingatlanok piaci árainak elektronikus monitorozását, ami megnehezíti a mesterségesen alacsony áron történő tranzakciók végrehajtását.
Az úgynevezett „luxusadó” befizetésének hatálya alá esnek a luxusautók és az „extra” négyzetméterrel rendelkező ingatlanok. Az ilyen lakhelyek tulajdonosai július 1-ig kapják meg az adóértesítést, határozatot, az illetéket 60 napon belül kell befizetni. 2024-ben a luxusadót a 2023-as adatok alapján számítják ki. Az illeték összegének kiszámítása a 2023. január 1-jén megállapított minimálbér alapján történik, ami 6700 hrivnya volt. A maximális adókulcs négyzetméterenként 100,5 UAH (ez a minimálbér 1,5%-a).
Mely ingatlanok adókötelesek?
Az adó mértékét a helyi önkormányzati szervek (községi, települési vagy városi tanács) határozzák meg, így az régiónként változhat. Az adott régióra vonatkozó adókulcsról az Adószolgálat honlapján lehet tájékozódni.
Az alábbi mutatókat meghaladó ingatlanok után kell luxusadót befizetni:
60 négyzetméternél nagyobb lakások;
120 négyzetméternél nagyobb területű magánházak;
más típusú lakóingatlanok, amelyek területe meghaladja a 180 négyzetmétert.
Csak az „extra” négyzetméterért kell adót fizetni. Például, ha önnek egy 70 négyzetméteres lakása van, csak 10, a normát meghaladó négyzetméterért kell adót fizetni.
Számítási példa:
80 négyzetméter alapterületű lakásért fizetendő adó kiszámítása:
Számítsa ki az „extra” területet: 80 négyzetméter – 60 négyzetméter = 20 négyzetméter.
Állapítsa meg a maximális adókulcsot: 6700 hrivnya (minimálbér) × 1,5% = 100,5 hrivnya négyzetméterenként.
Az „extra” négyzetmétereket szorozza meg az adókulccsal: 20 négyzetméter × 100,5 hrivnya = 2010 hrivnya.
Tehát egy 80 négyzetméteres lakás tulajdonosának 2010 hrivnya luxusadót kell befizetnie 2024-ben az adott régióban érvényes maximális adókulcs függvényében.
A luxusadót nem törölték el, bár vannak kivételek
Ha 300 négyzetméternél nagyobb területű ingatlannal rendelkezik (lakás esetében) vagy 500 négyzetméter (családi ház esetében), minden ilyen objektum után évi 25 000 hrivnya összeg adódik hozzá az alapadó összegéhez.
Az adó összegét online számológép segítségével mindenki kiszámíthatja. A jogszabály bizonyos mentességeket is biztosít a luxusadó befizetése alól. Az adó befizetése alól mentesülnek azok az állampolgárok, akiknek ingatlana háborús övezetben vagy ideiglenesen megszállt területen található, valamint azok, akik háború miatt vesztették el otthonukat. Szintén mentesülnek az adó befizetése alól a nagycsaládosok, az árvát vagy fogyatékos gyermeket nevelő egyedülálló anyák, az ATO-ban szolgált személyek, az oktatási intézmények és a vallási szervezetek.
Mely autók után kell luxusadót fizetni 2024-ben?
Az autók esetében az adót azokra a modellekre vetik ki, amelyek értéke meghaladja a 375 minimálbért. 2024-ben ez több mint 2,663 millió hrivnya. Az adó mértéke fix, és autónként 25 000 hrivnya. Egyes modellek nem adókötelesek, ha két vagy öt évnél régebbiek.
Az adóköteles autók listáján olyan márkák szerepelnek, mint az Aston Martin, Audi, Bentley, BMW, Cadillac, Jaguar, Land Rover, Lexus, Maserati, Mercedes-Benz, Porsche, Rivian, Tesla. A modellek teljes listája az ukrán gazdasági minisztérium honlapján található. Itt mindenki ellenőrizheti, hogy autója adóköteles a márka vagy sem, miután megadja a modell megnevezését és a gyártási évet.
Ha az autót az év közepén vásárolták, akkor az adót a birtoklási hónapok arányában kell befizetni. A magánszemélyeknek az értesítés kézhezvételétől számított 60 napon belül, míg a jogi személyeknek negyedévente kell az adót befizetniük.
A luxusadóból befolyt teljes bevétel a helyi költségvetésbe kerül, ezzel is hozzájárulva a helyi igények és projektek finanszírozásához.
Ha az adót az adóértesítés kézhezvételétől számított 60 napon belül nem fizetik meg, adóhátralékot számolnak fel.
Az ukrán állampolgároknak augusztus végéig be kell fizetniük az ingatlanadót. Ez csak azokra vonatkozik, akiknek lakása meghaladja a 60, a háza pedig a 120 négyzetmétert. Minden egyes következő „extra négyzetméterért” az állampolgároknak az előző évi minimálbér 1,5%-át kell fizetniük. A késedelemért pénzbírság jár, olvasható az ukrán adókódexben.
Azok, akiknek az ingatlana meghaladja a meghatározott normát, csekket kapnak:
60 négyzetméter a lakás esetében, minden ezen felüli négyzetméterért adót kell befizetni;
120 négyzetméter a lakóház esetében, és minden ezen felüli négyzetméterért adót kell befizetni;
180 négyzetméter abban az esetben, ha lakással és házzal is rendelkezik, minden ezen felüli négyzetméterért adót kell befizetni.
Az Adószolgálatnál megjegyezték, nem kell adót fizetni azon ingatlanokért, amelyek a megszállt területeken vagy a háborús övezetben vannak.
Az ingatlanadó befizetéséről szóló értesítés kézhezvételét követően a polgárok kötelesek az illetéket két hónapon belül megfizetni. Ha a befizetés 30 napot késik, a megállapított összeghez 10%-os kötbért adnak hozzá. A 30 napot meghaladó késedelem esetén a bírság 20%-kal nő.
Július elejéig a polgároknak meg kell kapniuk ingatlanadó befizetéséről szóló csekkeket. Kinek mennyi adót kell fizetnie?
Az ingatlanadót személyek és cégek, sőt nem rezidensek is fizetik. Vagyis mindazok, akik lakó- vagy nem lakható ingatlanok tulajdonosai. Ha az ingatlan több személy közös tulajdonában van, akkor ezen személyek mindegyike köteles adót fizetni a saját részéért, írta Zoltan Ruszanyuk a Juridicsna Gazetában.
Az adó összege az ingatlan területétől függ. Az adó mértékét a helyi önkormányzatok határozzák meg. Az ingatlan négyzetméterenkénti adójának mértéke ugyanakkor nem haladhatja meg a minimálbér 1,5 százalékát.
Kedvezményes négyzetméterek a lakás- és háztulajdonosok számára
Kedvezmények vannak hatályban a lakóingatlanok tulajdonosai számára. A lakástulajdonosoknak csak azokért a négyzetméterekért kell adót fizetniük, amelyek meghaladják a törvényben meghatározott normát: a lakásnak 60 négyzetméternél, a háznak 120, a különböző típusú lakóingatlanok esetében – 180 négyzetméternél kell nagyobbnak lennie. Az adót minden, a „normát meghaladó” négyzetméterért számítják fel. Ezenkívül, ha a lakás területe meghaladja a 300 négyzetmétert, és a ház területe meghaladja a 600 négyzetmétert, akkor az ingatlanadó összege további 25 ezer hrivnyával emelkedik. Ha nem érkezett meg a csekk, akkor fel kell venni a kapcsolatot az adóhivatallal. Az ingatlanadó befizetési határideje 60 nap.
Mulasztás esetén pénzbírság és szankciók
Ha a megállapított határidőn belül elmulasztják az ingatlanadó befizetését – bírságot szabnak ki. 30 napos késedelem esetén a bírság mértéke a tartozás 5%-a, 30 naptári napon túli késedelem esetén pedig 10%, számolt be a Pénzügyminisztérium. Az adókódex értelmében az ingatlanadó befizetésének elmulasztása esetén kamatot is kell fizetni. Természetes személy esetében a határidő lejártát követő első munkanapon kezdik felszámolni. Jogi személyek esetében – 90 nap után.
Mi a helyzet a háborús övezetben lévő ingatlanokkal?
Ha az ingatlan vagy annak része azokon a területeken található, ahol harci cselekmények zajlanak, vagy megszállás alatt van, vagy az Oroszországi Föderáció Ukrajna elleni katonai agressziója miatt lakhatásra alkalmatlan, mentesül az ingatlanadó alól. Az ingatlan lakhatásra alkalmatlanná nyilvánítási eljárását azonban a kormánynak jóvá kell hagynia. Az erre vonatkozó dokumentumot még nem tették közzé, írta Irina Ribnicka a Pénzügyminisztérium kiadványában.
Szintén vitás kérdés az aktív harcok zónáinak és az ideiglenesen nem ellenőrzött területeinek a listája. A törvény értelmében a listát a Minisztertanácsnak kell létrehoznia. Határozatával azonban ezt a jogot átruházta az ideiglenesen megszállt területek reintegrációjáért felelős minisztériumnak.
Az adóhivatal pedig a maga részéről kijelentette, hogy egy ilyen listát nem lehet adózási célra felhasználni, hiszen a törvény egyértelműen kimondja, hogy azt az ukrán kormánynak kell meghatároznia.
Az ilyen objektumok adójának kiszámítása a következő hónaptól kezdődik, miután az ingatlanokat lakhatásra alkalmassá nyilvánították a felújítást követően.
Az ingatlanpiac egyértelműen jelzi a világ makrogazdasági helyzetét. A koronaválság után a világ vezető gazdaságai a vártnál gyorsabb fellendülést mutatnak. És a megújulás tempója nagy mennyiségű nyersanyagfogyasztással jár.
Az építőanyagok egyre drágábbak
A nyersanyagok iránti megnövekedett kereslet hozzájárul az építőanyagárak emelkedéséhez. Ennek eredményeként 12-15%-kal nőtt az építőanyagok átlagos költsége. Az építési és szerelési munkálatok költsége is 10-12%-kal emelkedett, írta az Ekonomicsna Pravda rovatában Ramil Mehtyijev, az ENSO fejlesztő cég vezérigazgatója. A szerző előrejelzései szerint ez a költségnövekedési tendencia 2022 második feléig folytatódik. Ezt követően az áraknak stabilizálódnia kell, ez viszont olyan tényezőktől, helyzetektől függ, amelyeket jelenleg nehéz előre jelezni.
Az építkezés kezdetén kétszer olcsóbban lehet megvenni
Ukrajnában az emelkedő lakásárakat a spekulánsok is táplálják. A vállalkozók milliókat keresnek ingatlanok viszonteladásával. Hogyan csinálják?
Már az építkezés kezdetén az összes vagy a legtöbb lakást az építtetőtől veszik meg a befektetők. 1-2 év múlva, amikor a ház már majdnem kész, a lakások eladásra kerülnek. Ugyanakkor a viszonteladók felára a lakás árának akár 100%-a is lehet. Az ilyen tranzakciók természetesen hozzájárulnak az ingatlanpiac növekedéséhez a folyamatos lakáskereslet miatt, de a kormány úgy döntött, hogy ez torzítja az ingatlanpiacot.
Az ingatlankereskedők csak részben adóznak
Eközben a kormány becslései szerint, a spekulánsok hrivnyák milliárdjait keresik az ingatlanok viszonteladásával, ugyanakkor 50-60 milliárd hrivnyával kevesebbet fizetnek be a költségvetésbe.
Ennek eredményeként első olvasatban elfogadták az „Ahmetov-ellenes” törvényjavaslatot, amely szerint az építtető vállalatok azt javasolják, hogy az általános forgalmi adó befizetését a lakások másodszori eladásakor kelljen befizetni.
Jelenleg az adótörvény az ilyen ügyletek kapcsán kedvezményt nyújt, miszerint nem áfa-köteles. Ezen kedvezmény visszavonása esetén áfát kell befizetnie azoknak a viszonteladó cégeknek, amelyek az ingatlant az építtetőtől vásárolják meg.
A polgároknak személyi jövedelemadó bevezetését javasolják az egy éven belüli harmadik ingatlaneladást követően. Jelenleg, az ingatlan eladásakor, ha valaki több mint három éve birtokolja azt, és évente legfeljebb egyet ad el, 2% adót kell befizetnie: 1% a nyugdíjalapba és ugyanennyi illeték. Ha egy állampolgár évente többször értékesít ingatlant, akkor minden ilyen tranzakció után 5% személyi jövedelemadót és 1,5% katonai illetéket kell befizetnie.
Milyen hatással lesz az adóemelés az ingatlan árakra?
A kormány azt javasolja, hogy minden további ingatlanügylet után emeljék az adókulcsokat, és kötelezzék a magánszemélyeket 18%-os személyi jövedelemadó és 1,5%-os katonai illeték befizetésére a harmadik és az azt követő ügyleteknél.
A plusz adóteher azonban csökkentheti a vásárlók lehetőségeit, hiszen nem engedhetik meg maguknak, hogy ilyen drága ingatlanokat vásároljanak. Andrij Rizsikov, a DC Evolution vezérigazgatója és ügyvezető partnere véleménye szerint az építési költségek és a lakásárak évente 10-15%-kal nőnek.
A kormányban arról biztosítanak, hogy az adóemelés nem érinti az ingatlan árakat, viszont a piac szereplői meg vannak győződve arról, hogy az adókat mindig a termék végső ára tartalmazza, így mindent a végső vásárló fizet.
Kárpátalján az ingatlantulajdonosok járulnak hozzá a legnagyobb mértékben a helyi költségvetéshez. 2021 első öt hónapjában összesen 35 millió hrivnya ingatlanadót fizettek be.
Ukrajnában meghatározták azon lakások méreteit, amelyek esetében még nem kell adót fizetni. Ez 60 négyzetmétert, magánház esetében pedig 120 négyzetmétert jelent. Efölött minden plusz négyzetméter után adót kell fizetni.
