Аналітика ринку землі в 2024 році

Проаналізуємо динаміку ринку сільськогосподарської землі в 2024 році та розберемо чи продається земля та хто її купує.

Впроваджена з 2021 року на державному рівні земельна реформа, поетапне скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення пожвавило ринок землі, збільшило кількість угод та позитивно вплинуло на економічні процеси.

З 1 січня 2024 року офіційно стартував другий етап земельної реформи, який відкриває вікно можливостей для юридичних осіб щодо придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Юридичні особи, які зареєстровані за законодавством України та до яких не застосовуються обмеження і заборони на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, мають право набувати у власність до 10 тисяч гектарів землі.

Про Особливості відкриття ринку землі для юридичних осіб та кому дозволено купувати земельні ділянки с/г призначення, в яких розмірах та за яких умов Ви можете ознайомитись в публікації.

Давайте разом розбиратись як працює Ринок Землі і яка його динаміка у 2024 році.

2. Чи працює ринок землі під час воєнного стану?

Попри війну в Україні вже понад 3 роки продовжує працювати Ринок землі. Земельні ділянки продаються, покупці інвестують кошти в землю, земля не знецінюється та продовжує бути цінним активом.

На початку літа 2022 року було відновлено доступ до системи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Законодавство жодних обмежень щодо ринку земель, у тому числі сільськогосподарського призначення, на період воєнного часу не встановлювало. Тому з квітня 2022 року відновлено ринок земель, укладаються правочини, реєструються речові права на земельні ділянки.

Не зважаючи на те, що Ринок землі працює і розвивається є ряд чинників, які зумовлюють незручності для сторін угоди купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення. Можна виділити основні:

• неможливість укладення угод предметом яких є земельні ділянки розташовані на територіях бойових дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях;
• можливість примусового вилучення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників на земельних ділянках шириною 30-50 метрів уздовж лінії державного кордону України для потреб облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій;
• відсутність у відкритому доступі даних Публічної кадастрової карти, сайт якої був закритий ще в перші дні війни.

Тут слід визнати, що зараз, порівняно із першими місяцями повномасштабного вторгнення, спеціальні заходи воєнного стану у сфері земельних відносин є менш обмежувальним, що власне надає змогу для повноцінного функціонування ринку земель та прав на них на безпечних територіях.

Повномасштабне вторгнення знизило частку с/г земель в обігу, адже частина ділянок наразі окуповані або потребують розмінування. Проте попит на землі для ведення сільського господарства під час воєнного стану майже не змінився. Як свідчать цифри відкритих даних, кількість угод із с/г землею порівняно з попередніми періодами постійно збільшується, ціни на такі ділянки ростуть і у гривні, і у валютному еквіваленті.

Отже, з точки зору юридичних процедур, у 2024 ринок  землі працює стабільно, і розвивається тою мірю, якою дозволяють економічна та безпекова ситуації:

• договори укладаються;
• нові земельні ділянки формуються;
• реєстри та кадастри в необхідному об’ємі працюють;
• права на землю реєструються.

3. Ринок землі в цифрах

Згідно офіційних даних Держгеокадастру, з 01.07.2021 року укладено 393 961 угоду по відчуженню земельних ділянок с/г призначення (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання).

За даними Держгеокадастру – площа зареєстрованих угод купівлі-продажу, станом на жовтень 2024 року складає 660 020 га.

Обсяг ринку у жовтні 2024 року сягнув 14,6 тис. угод купівлі-продажу щодо сукупної площі понад 31 336 тис. га. Цей показник є найвищим за весь час з початку повномасштабного вторгнення. Минулий рекорд було зафіксовано у квітні 2024 року, коли було укладено понад 13 тис. угод щодо 28,735 тис. га. Ці дані підтверджують висновки про те, що обсяг ринку сільськогосподарських земель у четвертому кварталі може перевищити результати перших трьох кварталів цього року. Найвища ж активність припаде на останній місяць року.

Аналізуючи ринок землі, починаючи з липня 2023 року, спостерігаємо зростання обсягів купівлі-продажу сільськогосподарської землі. Ринок демонструє сталий динамічний розвиток. Середня ціна земельних ділянок зросла до 44 тисяч гривень за гектар, що на 19% більше, ніж наприкінці 2023 року.

Kyiv School of Economics повідомляє, що за підсумками третього кварталу 2024 року спостерігається зростання як кількості угод купівлі-продажу сільськогосподарських земель (на 29%), так і обсягів проданих земель (на 39%) порівняно з третім кварталом 2023 року. При цьому, порівняно з попереднім кварталом цього року, також зафіксовано зростання на 3% за обома показниками.

У вересня 2024 року, як і раніше, в обігу переважала колишня “підмораторна” земля. Це так звані товарні землі та землі для ведення особистого селянського господарства (землі ОСГ). В середньому 56% угод укладаються щодо товарних земель, і 39% – щодо земель ОСГ. Завдяки більшому середньому розміру ділянки, землі для ведення товарного сільгоспвиробництва сягають 73% від площі усіх проданих ділянок, а землі ОСГ відповідно – 17%. Ще однією категорією, яка займає порівняно невеликий обсяг за кількістю угод (1%), але великий за площею завдяки великому розміру ділянок є землі для ведення фермерського господарства – 8% від площі усіх проданих земель сільськогосподарського призначення.

Відкриття ринку землі для юридичних осіб суттєво вплинуло на ціноутворення. Середньозважена вартість гектара сільськогосподарських угідь демонструє стійку тенденцію до зростання. За рік, з четвертого кварталу 2023 року до другого кварталу 2024 року, ціна зросла на 15,3% і досягла 43,5 тис. грн. за гектар. Причому найінтенсивніше зростання відбулося у першому кварталі 2024 року, коли ціна збільшилася на 11,2% порівняно з 2023 роком. Якщо середньозважена ціна в четвертому кварталі 2023 року становила 37,8 тис. грн./га для всіх проданих земель – то середньозважена ціна в першому кварталі 2024 року зросла на 11,6% і становила 42,2 тис. грн./га.

Тренд на зростання ціни продовжився і в другому і в третьому кварталах 2024 року. За підсумками другого кварталу 2024 року середньозважена ціна склала 43,6 тис. грн. за гектар для всіх проданих земель та 44,9 тис. грн. за гектар для земель із цільовим призначенням: «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва».

Динаміка цін на сільськогосподарську землю продовжує зростати. У третьому кварталі 2024 року середня вартість гектара досягла 45,4 тис. грн., що на 4% більше порівняно з попереднім кварталом і на 20,2% більше, ніж у четвертому кварталі 2023 року. Особливо відчутне зростання спостерігається для земель, призначених для товарного виробництва, де ціна досягла 46,8 тис. грн. за гектар.

Найвища ціна за 1 га — у центральній частині країни. Це традиційно найродючіші землі.

З початку 2024 року, коли юридичні особи отримали право купувати сільськогосподарські землі, на ринку з’явився новий потужний гравець.

З 01.01.2024 року 1318 компанії скористались правом купівлі землі та  придбали 15035 земельних ділянок. Юридичні особи зосередилися на купівлі колишніх “підмораторних” земель, зокрема товарних земель (75,2%) та земель ОСГ (23,5%).

Компанії продовжують купувати землю, цей показник зростає вже третій місяць поспіль, адже у вересні принаймні одну земельну ділянку придбали 423 юридичні особи, а у серпні 2024 року – 358. Відтак, дедалі більша кількість юридичних осіб бере активну участь на ринку земель.

В Україні за офіційними даними виробництвом зернових і зернобобових займаються 23,5 тис. юридичних осіб, і ще 18,5 тис. займаються виробництвом соняшнику.  Площа ділянок, придбаних юридичними особами у 2024 році, розподілена за областями нерівномірно – 22% від сукупно площі ділянок розташовані в Полтавські області. До регіонів-лідерів також входять:

• прифронтова Дніпропетровська (11% від площі придбаних юридичними особами ділянок);
• Хмельницька (7%) області.

Юридичні особи не придбали жодної ділянки лише у двох регіонах України, значна частина яких перебуває під окупацією – у Луганські області, а також в АР Крим.

Ключові показники ринку с/г земель станом на 01.11.2024 року:

• 33 млн. с/г земель зареєстровано в Держгеокадастрі;
• 294 516 угод щодо земельних ділянок площею 660 020 га зареєстровано з моменту відкриття Ринку Землі;
• 45 487 грн./га середньозважена ціна купівлі-продажу ділянки с/г призначення;
• 28 924 грн./га середня НГО ріллі;
• 1,6% земель в обігу від загальної площі усіх с/г земель.

4. «Портрет покупця землі»

Проведений аналіз угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення за участю юридичних осіб за перші п’ять місяців 2024 року засвідчив, що переважна більшість угод була укладена суб’єктами господарювання, діяльність яких безпосередньо пов’язана з веденням сільського господарства.

Так, 83.5% усіх угод, укладених юридичними особами, припали на сільськогосподарські підприємства. Це свідчить про те, що основними учасниками ринку земель сільськогосподарського призначення є саме аграрні виробники. Більш того, 93.2% з цих угод було укладено підприємствами, що спеціалізуються на вирощуванні зернових, бобових та олійних культур.

Значну, хоча й меншу за обсягом, частку угод на ринку земель сільськогосподарського призначення уклали юридичні особи, основним видом діяльності яких є операції з нерухомим майном (КВЕД 68.20, 68.10 та 68.32). Ці суб’єкти господарювання придбали близько 7.76% загальної площі проданих земель, що свідчить про їхній інвестиційний інтерес до аграрного сектору.

Дослідження ринку земель сільськогосподарського призначення засвідчило активність агрохолдингів. Незважаючи на значну частку ринку, агрохолдинги в середньому купували менші земельні ділянки порівняно з іншими покупцями. Так, 38% угод, укладених юридичними особами, було здійснено суб’єктами господарювання, що входять до складу агрохолдингів. За перші п’ять місяців після відкриття ринку землі для юридичних осіб агрохолдинги придбали 34% від загальної площі проданих земель, що становить 5,8 тис. га. При цьому, найбільш активними були агрохолдинги з земельним банком понад 50 тис. га, які придбали близько 4 тис. га земель. Водночас, найбільші агрохолдинги з земельним банком понад 100 тис. га виявили меншу активність на ринку, придбавши лише 17,7 га земель.

Більша частина угод була зосереджена в певних регіонах країни, зокрема, Київська область та місто Київ, а також Полтавська, Сумська і Волинська області стали лідерами за кількістю укладених угод. Примітно, що більшість компаній купували земельні ділянки саме в регіонах своєї реєстрації.

5. Висновки

Створення ефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні залишається питанням стратегічної важливості, від реалізації якого залежить динаміка соціально-економічного розвитку АПК, земельних відносин, та національної економіки в цілому.

Україна має значний земельний потенціал, який становить 5,7 % території Європи. Із 60,3 млн гектарів майже 70 % становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю. Такий потенціал – це потужна конкурентна перевага України.

Незважаючи на війну, український ринок землі демонструє стійкість та потенціал для розвитку. Повномасштабна агресія хоч і внесла свої корективи, однак інтерес інвесторів до сільськогосподарських земель залишається високим. Зростання цін на землю та активність учасників ринку землі є свідченням розвитку ринку. Попри складний період, ринок земель залишається перспективним напрямом для інвестицій.