A háború teljesen átalakította a lakáspiacot. Az ukrán ingatlanpiac kettészakadt: az albérletárak a biztonságosabb területeken az egekbe szöktek, a frontvonalhoz közeli régiókban stagnálnak vagy alacsonyak maradtak.
Az ukrán ingatlanpiac az idén jelentős átalakulásokon ment keresztül. A változásokat a háborús helyzet, a belső migráció és a gazdasági kihívások formálták, amelyek együttesen felborították a kereslet és kínálat közötti egyensúlyt. Ennek következményeként az albérletárak számos régióban az egekbe szöktek, különösen a biztonságosabb területeken, miközben a frontvonalhoz közeli régiókban a bérleti díjak stagnálnak vagy alacsonyak maradtak.
Az ukrán albérletpiac drámai áremelkedésen ment keresztül 2024-ben, ami elsősorban a belső menekültek áramlásának és a gazdasági instabilitásnak a következménye. Országos szinten az átlagos albérleti díj 2024 októberében 7148 hrivnyára emelkedett, ami 8,2 százalékos növekedés a 2023. decemberi 6605 hrivnyás átlaghoz képest.
Kárpátalján a legdrágább az albérlet
A legmagasabb árakat a nyugati és központi régiókban jegyezték.
Kárpátalján az egyszobás lakás bérleti díja elérte a 11 822 hrivnyát, míg
Lemberg megyében 10 659 hrivnyára,
Kijev városában pedig 9580 hrivnyára emelkedett.
Ezekben a régiókban a lakások iránti kereslet továbbra is magas, elsősorban a biztonságos környezet miatt. Ezzel szemben a frontvonalak közelében lévő régiók, mint
Herszon (2900 hr.),
Szumi (3700 hr.) és
Harkiv (3900 hr.), alacsony bérleti díjakat mutatnak.
Különösen jelentős áremelkedés tapasztalható
Rivne megyében, ahol 37,4 százalékkal drágult a lakásbérlés,
valamint Voliny (plusz 33,8 százalék)
és Kirovohrad (plusz 30,1 százalék) megyékben is viszonylag drasztikusan emelkedtek az árak.
Ezek az adatok azt bizonyítják, hogy a frontvonaltól való földrajzi távolság és a relatív biztonság közvetlenül befolyásolja az albérleti árakat.
Kijevben pillanatok alatt találni bérlőt
A háború következtében milliók kényszerültek lakóhelyük elhagyására, ami lényegesen megváltoztatta az ingatlanpiacot. A belső menekültek a biztonságosabb régiókban próbálnak új életet kezdeni, ami jelentős nyomást gyakorol ezeknek a területeknek a lakáspiacára. Ezekben a régiókban a lakások gyorsan bérlőre találnak: Kijevben például egy lakás átlagosan öt nap, de egyes esetekben akár egy nap alatt kiadható, szemben a 2024 januárjában még 11 napos átlagos bérbeadási idővel. Ez a magas kereslet tovább növeli az albérleti díjakat, miközben a kínálat mindezzel nem tud lépést tartani.
Az albérletpiac szezonális jellegét is átalakította a háború.
A nyár végi és ősz eleji élénkülés, amelyet általában a diákok és szezonális munkások migrációja okoz, tovább erősödött, és a kereslet egész évben magas maradt. Az elemzések szerint az albérletárak az elmúlt évhez képest átlagosan 25 százalékkal emelkedtek, különösen a kisebb méretű, egy- vagy kétszobás lakások esetében.
Új bérlői preferenciák: fő a biztonság
A háborús helyzet új megközelítést hozott a lakásválasztásban. A bérlők már nem csak az árra és a lakás kényelmére figyelnek, hanem olyan biztonsági tényezőket is keresnek, amelyek a jelenlegi helyzetben kulcsfontosságúvá váltak. Az alsóbb emeleteken található lakások előnyt élveznek, mivel ezek könnyebb menekülést tesznek lehetővé. Hasonlóképpen a gáztűzhely megléte és az alternatív áramforrások, például generátorok vagy napelemek is kiemelkedő szempontokká váltak.
Az óvóhelyekkel rendelkező épületek, valamint a stratégiai objektumoktól távolabb eső ingatlanok szintén különösen népszerűek. Egyes városokban már kialakultak új fogalmak, mint például a „dróntámadás-veszélyes” vagy „nem veszélyes” oldal. Ezek a tényezők jelentős hatással vannak a bérleti díjak alakulására, hiszen a biztonságosnak ítélt lakások magasabb áron kelnek el.
A Kárpátokban is drágul az üdülés
Az albérletárak emelkedése nemcsak a mindennapi lakhatásban, hanem a turizmusban is érzékelhető. A Kárpátok, mint Ukrajna legnépszerűbb téli turisztikai célpontja, szintén jelentős áremelkedéseket eszközölt. Bukovel térségében egy ház napi bérlete átlagosan 4750 hrivnya, 19 százalékkal több, mint az előző évben. Hasonló áremelkedés figyelhető meg Tatarivban (3200 hr.) és Vorohtában (1800 hr.).
Az olcsóbb szálláshelyek, például panziók és szállodák továbbra is népszerűek. Az üdülőhelyeken az árak különösen a decemberi és januári szezonban szöknek majd magasra, ami további terhet ró a belföldi turistákra.
Ukrán ingatlanpiac: marad a lakhatási válság
Az albérleti díjak emelkedése különösen a belső menekülteknek okoz nehézséget, akik gyakran korlátozott anyagi lehetőségekkel próbálnak új életet kezdeni. Bár az ukrán kormány bérleti támogatásokat ígért, ezek kizárólag hivatalosan kiadott lakásokra vonatkoznak. Az ingatlanok jelentős részét azonban informálisan adják ki, így sok bérlő nem részesülhet a támogatásokból.
Összességében tehát a lakhatási válság tovább mélyíti a társadalmi egyenlőtlenségeket és növeli a gazdasági bizonytalanságot. A folyamatosan emelkedő albérleti díjak arra kényszerítik a háztartásokat, hogy jövedelmük egyre nagyobb részét fordítsák lakhatásra, miközben a háború más területeken is súlyos terheket ró a lakosságra.
Az ukrán albérletpiac jelenlegi helyzete világosan tükrözi a háború és a gazdasági bizonytalanság mélyreható hatásait.
Az árak emelkedése, a bérlői preferenciák változása és a biztonságra helyezett hangsúly új kihívások elé állítja a bérlőket és a tulajdonosokat egyaránt. A piac alakulása továbbra is a háborús helyzet és az állami intézkedések hatékonyságának függvénye, amelyek nélkülözhetetlenek a lakhatási válság enyhítéséhez. A jelenlegi tendenciák azonban arra utalnak, hogy a lakhatási költségek további növekedésére lehet számítani, ami hosszú távú és átfogó megoldásokat igényelne.
Alaposan megemelkedtek a bérleti díjak Kárpátalján, az árak meghaladták Kijev bérleti díjait is.
A DOM.RIA elemzése szerint Kárpátalján egy egyszobás lakás bérlése tavaly decemberben 17 304 hrivnya volt, ami 185,4 százalékkal több, mint egy évvel korábban – számolt be róla a pmg.ua hírportál.
A magyar határhoz legközelebbi régióval összevetésben még a fővárosban, Kijevben is alacsonyabb az egyszobás lakás ára.
Az elmúlt egy esztendő leforgása alatt 28,9 százalékkal csökkent 2021 decemberéhez képest, és 13 804 hrivnyában állapították meg.
Ukrajna valamennyi, a háború szempontjából viszonylag biztonságosabb megyéjében megfigyelhető a bérleti díjak jelentős emelkedése. Ezzel egyidejűleg a legtöbb olyan régióban, ahol háborús események zajlottak, vagy akár most is zajlanak – beleértve Kijev és Odessza megyét is –, olcsóbb lett a bérlés.
Jelenleg egy egyszobás lakást a legolcsóbb bérért Herszon (3000 hrivnya), Szumi (3211 hrivnya) és Csernyihiv (3314 hrivnya) megyében lehet kivenni.
A portál összesítése alapján 2022-ben a legnagyobb kereslet az albérletek iránt a fővárosban volt – az összes keresés 23,7 százaléka kijevi ingatlanokra irányult –, ezt követi a Vinnyica megye (11,2 százalék), valamint Ternopil megye (8,7 százalék).
Novemberben Tbilisziben a lakások bérleti díja 116%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, egy négyzetméter átlagos költsége pedig 11,6 dollár volt.
Egy hónap alatt, októberhez képest 3,3 százalékkal nőttek a fővárosi lakások bérleti díjai – számolt be a TBC Capital elemzőcsoport.
Szakértők megjegyezték, hogy a jelentős a menekülthullám hatása a tbiliszi ingatlanpiacra, mind a bérleti, mind az értékesítési piacon.
A folyó év 11 hónapja alatt megkétszereződött az orosz, fehérorosz és ukrán állampolgárok ingatlanvásárlásainak mértéke Tbilisziben az előző év azonos időszakához képest.
A lakások átlag négyzetméterára novemberben 1015 dollár volt a fővárosban. Az áremelkedés éves szintje 23%, októberhez képest 2%-os csökkenés tapasztalható.
