A teljes körű invázió kezdete óta Ukrajna elsődleges ingatlanpiaca jelentős visszaesést tapasztalt. Amint azt az RBC-Ukrajina megjegyezte, az ágazat továbbra is stagnál, és inkább válságot, mint fellendülést tapasztal. Az olyan állami programok, mint az eOselya és az eVirodzsennya, egyfajta „életfenntartó injekcióként” működnek, amelyek nem annyira a fejlődést segítik elő, mint inkább a piac talpon maradását.
Az ukrán Miniszteri Kabinet módosította az Ukrán pénzügyi lakástársaságon keresztül történő jelzáloghitelezés feltételeit. A 2024. augusztus 16-i 939. számú határozat szerint a kormány az eOselya program keretében hitelfelvevők minimális előlegét 20%-ról 10%-ra csökkentette a 25 év alattiak esetében.
Ezen túlmenően az új rendelet jelzálogjogot biztosít az országon belül lakóhelyüket elhagyni kényszerült személyek első fokú rokonságban lévő családtagjai számára. Ez a rendelkezés azzal a feltétellel alkalmazandó, hogy a kölcsönt belső menekült személy lakásvásárlására veszik fel, aki ezt a lakást a hatályos jogszabályoknak megfelelően egy hitelezőnek zálogosítja.
Növekvő lakásárak és a deficit problémája
A hitelezési feltételek változása ellenére továbbra is aktuális a háború kezdetével súlyosbodó lakáshiány. Jelenleg paradox helyzet figyelhető meg: akinek van pénze, az nem akar ingatlanba fektetni, akinek viszont valóban lakásra van szüksége, annak nincs lehetősége megvenni. Ennek eredményeként az építőipari piac a munka mennyiségének csökkenésével és a négyzetméterárak növekedésével néz szembe.
Mi befolyásolja az építés költségeit?
Ukrajnában sz építkezések költségei továbbra is a hrivnya leértékelődése, a munkaerőhiány, az építőanyagok és a villamos energia drágulásának hatása alatt vannak. A KAN Development társaság hangsúlyozza, hogy az önköltségi árra a legnagyobb hatással a munkaerőhiány van. Az építőiparban szakosodott szakemberek mozgósítása miatt a munkálatok kivitelezésében késések és problémák vannak, amelyeket nehéz kompenzálni.
Anna Lajevszka, az Intergal-Bud kereskedelmi igazgatója megjegyezte, hogy az építőmunkások fizetése az egyik legdrágább tétel az építési költségekben. A munkaerőhiánnyal szemben a cégek béremelésre kényszerülnek, ami a szakképzett építőbrigádok közti konkurenciát váltja ki. Ebben a küzdelemben azok győznek, akik magasabb fizetést vagy nagyobb mennyiségű munkát kínálnak.
További építési költségek merülnek fel az áramkimaradások idején szükséges energiaellátás miatt. Ezen túlmenően, amint az Alliance Novobud marketing igazgatója, Irina Mihaljova megjegyezte, az építés költségeit az építőanyagok árának fokozatos emelkedése, valamint a logisztikai és szerződéskötési szolgáltatások drágulása is befolyásolja.
Mennyivel drágulnak az ingatlanok?
2024 első felében az ingatlanárak májusig emelkedtek, majd a megnövekedett mobilizáció és az energiakorlátok miatt csökkenni kezdtek. Július óta azonban a trend ismét megváltozott – a négyzetméterár emelkedni kezdett. Egyes adatok szerint az ingatlanárak most néhány százalékkal magasabbak, mint az év elején.
Ennek ellenére a fűtési szezon közeledte és az esetleges áramszünet csökkentheti a vásárlók aktivitását és visszafoghatja az árak növekedését. Az autonóm energiatermelési megoldásokat kínáló fejlesztőknek nagyobb esélyük van a sikerre. Általánosságban elmondható, hogy kedvező körülmények esetén az év végére 5-10 százalékos áremelés lehetséges.
Más piaci szereplők is az ingatlanok értékének növekedését jósolják, bár az ENSO ügyvezető igazgatója, Ramil Mehtijev úgy véli, hogy az emelkedés szerényebb lesz – 3-5%-os szinten. Irina Mihaljova, az Alliance Novobud cég marketingigazgatója megjegyzi, hogy jelenleg nincs oka az árak csökkentésére, különösen a gazdaságos és komfortos lakások esetében. Ez vonatkozik mind a meglévő, mind az ősszel induló projektekre.
Az árakat meghatározó kulcstényezők továbbra is a kész lakások hiánya és az új projektek korlátozott száma, különösen a fővárosban. Ezen túlmenően az eOselya program feltételeinek javítása a 25 év alatti fiatalok számára, többek között az önrész 20%-ról 10%-ra csökkentése élénkítheti a keresletet ezen vásárlói kategória körében.
A KAN Development cég az árnövekedés egy másik lehetséges kockázatára is felhívja a figyelmet – az adórendszer várható változásaival összefüggő lakossági adóterhek növekedésére. Emellett az építőanyag-ellátás esetleges fennakadásai miatt a kivitelezés költsége emelkedhet, ami hatással lesz az ingatlanpiaci kínálatra.
