A lakásárak Ukrajnában jelentősen emelkedtek. Mi ennek az oka és milyen előrejelzései vannak a szakembereknek az ingatlanpiac a jövőjét illetően?
A fővárosban csak májusban 16%-kal nőttek az elsődleges piaci lakásárak tavalyi év hasonló időszakához képest. A Nemzeti Bank értékelése szerint az ukrajnai lakóingatlan-piac továbbra is mély válságban van. Az eladók által meghatározott árakat nem támasztják alá valós piaci tényezők. Ezért a bérlés jövedelmezőbb lett, mint a saját lakás vásárlása. Az ilyen árakat elsősorban az eladók vágya határozza meg, hogy fedezzék a növekvő építési költségeket. Ugyanakkor a másodlagos piacon a lakásokat többnyire kedvezményekkel adják el, mert az eladók engedményeket tesznek. A tényleges árak, amelyekért ingatlant értékesítenek, negyedével alacsonyabbak az értékesítési hirdetményekben szereplő áraknál, áll a Nemzeti Bank által közzétett, 2023. júniusi pénzügyi stabilitási jelentésben.
Figyelemre méltó, hogy a jelenlegi – a történelmi átlag kétszeresét meghaladó – lakásárak/bérleti mutató mellett ez továbbra is visszafogja a vásárlási aktivitást a lakáspiacon. Hiszen most jövedelmezőbb bérelni, mint lakásvásárlásba fektetni. Egy ilyen abnormális arány pedig jelentős piaci aránytalanságot jelez.
Az ingatlanpiac fellendülésére nem kell számítani
A jegybank előrejelzései szerint az ingatlanpiac mély válsága már elmúlt, de az alacsony kereslet még sokáig uralni fogja. Okként a gazdaság és a lakosság jövedelmének lassú fellendülését, az általános bizonytalanságot és az elvándorlást nevezik meg. Fontos ok még a jelzáloghitelek hiánya az ukrajnai piacon és az állami támogatási programok instabilitása. Az új építkezések száma csökken, és a folyó év első negyedévében körülbelül 25 000 új lakást helyeztek üzembe. Ezek azonban többnyire olyan házak, amelyeket még a háború előtt kezdtek el építeni. Az Ukrán Nemzeti Bank hosszú távon valószínűsíthető kínálathiányt prognosztizál a lakáspiacon a rombolás miatti lakásállomány csökkenése és a kisebb számú új építkezés miatt, számolt be az Ekonomicsna Pravda.
Problémák a demográfiával
Eric Nayman, a HUG’S befektetési társaságának ügyvezető partnere elmondása szerint az ukrajnai demográfiai mélypont az elkövetkező 20 évben kihat az ingatlanpiacra. Csak a fővárosi ingatlanpiac nő a menekültáradat miatt. Más régiókban a helyzet rosszabb lesz. Ami Lemberget illeti, az ingatlanárak mostanra utolérték a fővárosiakat. A szakértő szerint Lemberg ingatlanpiaca jelenleg túlértékelt és buborékszerű. Egy ilyen helyzet a menekülthullám következtében alakult ki.
Mi a helyzet a jelzáloghitellel?
2023 júniusában az ukrán bankok több mint félezer jelzáloghitelt adtak ki. A teljes összeg több mint 754 millió hrivnya volt. Májushoz képest ez a szám a duplájára nőtt. Ezt a növekedést az eOszelja program kedvezményes hitelezésének aktiválása okozta. Ezeket az adatokat a jegybank a kereskedelmi bankok körében végzett felmérés eredményeként kapta meg, számolt be az RBK-Ukrajina. A kereskedelmi bankok elsősorban lakásvásárlásra hiteleznek a másodlagos piacon. A jelzáloghitel átlagos kamata júniusban 7,9%, míg májusban 8,1% volt.
Emlékeztetőül, mindazok az ukránok, akik nem rendelkeznek saját lakással, veteránok vagy belföldi menekültek, az eOszelja állami program keretében 7%-os kamatozású hitelt vehetnek fel. Ugyanakkor az orvosoknak, a tanároknak, a tudósoknak, a rendvédelmi tiszteknek és a katonai személyzetnek lehetőségük van évi 3%-os kedvezményes jelzáloghitelt felvenni.
A program kezdete óta 3 milliárd hrivnya összegű hitelt adtak ki. Ily módon 2200 család jutott lakáshoz.
2022 második negyedévében a közjegyzők 20 477 ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést. Az ügyletek száma a tavalyi adatok 13%-a volt. A hírt az Igazságügyi Minisztérium közölte.
A közlemény szerint ebben az időszakban a közjegyzők valamivel több telkekre vonatkozó adásvételi szerződést kötöttek – összesen 11 060 darabot. Ez a tavalyi második negyedévi adatok közel 16%-a.
Jelenleg 4917 közjegyző dolgozik Ukrajnában, a februári orosz ukrajnai invázió kezdete előtt 6560-an dolgoztak.
Az ukrán Igazságügyi Minisztérium azt tervezi, hogy néhány héten vagy egy hónapon belül visszaállítja az ingatlanügyletek lebonyolításának lehetőségét olyan területeken, ahol nem zajlanak harcok.
A hírt Denisz Maljuszka miniszter közölte a Radio Szvobodanak adott interjújában.
Kifejtette: az orosz inváziót követően korlátozták az állami nyilvántartásokhoz való hozzáférést, mivel megnőtt annak a veszélye, hogy az orosz titkosszolgálatok beléphetnek a rendszerbe, információkat szerezhetnek a nyilvántartásokból, holott nem volt felhatalmazásuk és nem is rendelkeztek ilyen hozzáféréssel.
Maljuszka elmondása szerint jelenleg csak az új épületek regisztrációja lehetséges.
A földekkel kapcsolatos műveletek most lehetetlenek, mivel a telkekkel kötött megállapodásokat az Állami Földkataszterben tartják nyilván, amely jelenleg le van zárva.
Az ingatlanpiac egyértelműen jelzi a világ makrogazdasági helyzetét. A koronaválság után a világ vezető gazdaságai a vártnál gyorsabb fellendülést mutatnak. És a megújulás tempója nagy mennyiségű nyersanyagfogyasztással jár.
Az építőanyagok egyre drágábbak
A nyersanyagok iránti megnövekedett kereslet hozzájárul az építőanyagárak emelkedéséhez. Ennek eredményeként 12-15%-kal nőtt az építőanyagok átlagos költsége. Az építési és szerelési munkálatok költsége is 10-12%-kal emelkedett, írta az Ekonomicsna Pravda rovatában Ramil Mehtyijev, az ENSO fejlesztő cég vezérigazgatója. A szerző előrejelzései szerint ez a költségnövekedési tendencia 2022 második feléig folytatódik. Ezt követően az áraknak stabilizálódnia kell, ez viszont olyan tényezőktől, helyzetektől függ, amelyeket jelenleg nehéz előre jelezni.
Az építkezés kezdetén kétszer olcsóbban lehet megvenni
Ukrajnában az emelkedő lakásárakat a spekulánsok is táplálják. A vállalkozók milliókat keresnek ingatlanok viszonteladásával. Hogyan csinálják?
Már az építkezés kezdetén az összes vagy a legtöbb lakást az építtetőtől veszik meg a befektetők. 1-2 év múlva, amikor a ház már majdnem kész, a lakások eladásra kerülnek. Ugyanakkor a viszonteladók felára a lakás árának akár 100%-a is lehet. Az ilyen tranzakciók természetesen hozzájárulnak az ingatlanpiac növekedéséhez a folyamatos lakáskereslet miatt, de a kormány úgy döntött, hogy ez torzítja az ingatlanpiacot.
Az ingatlankereskedők csak részben adóznak
Eközben a kormány becslései szerint, a spekulánsok hrivnyák milliárdjait keresik az ingatlanok viszonteladásával, ugyanakkor 50-60 milliárd hrivnyával kevesebbet fizetnek be a költségvetésbe.
Ennek eredményeként első olvasatban elfogadták az „Ahmetov-ellenes” törvényjavaslatot, amely szerint az építtető vállalatok azt javasolják, hogy az általános forgalmi adó befizetését a lakások másodszori eladásakor kelljen befizetni.
Jelenleg az adótörvény az ilyen ügyletek kapcsán kedvezményt nyújt, miszerint nem áfa-köteles. Ezen kedvezmény visszavonása esetén áfát kell befizetnie azoknak a viszonteladó cégeknek, amelyek az ingatlant az építtetőtől vásárolják meg.
A polgároknak személyi jövedelemadó bevezetését javasolják az egy éven belüli harmadik ingatlaneladást követően. Jelenleg, az ingatlan eladásakor, ha valaki több mint három éve birtokolja azt, és évente legfeljebb egyet ad el, 2% adót kell befizetnie: 1% a nyugdíjalapba és ugyanennyi illeték. Ha egy állampolgár évente többször értékesít ingatlant, akkor minden ilyen tranzakció után 5% személyi jövedelemadót és 1,5% katonai illetéket kell befizetnie.
Milyen hatással lesz az adóemelés az ingatlan árakra?
A kormány azt javasolja, hogy minden további ingatlanügylet után emeljék az adókulcsokat, és kötelezzék a magánszemélyeket 18%-os személyi jövedelemadó és 1,5%-os katonai illeték befizetésére a harmadik és az azt követő ügyleteknél.
A plusz adóteher azonban csökkentheti a vásárlók lehetőségeit, hiszen nem engedhetik meg maguknak, hogy ilyen drága ingatlanokat vásároljanak. Andrij Rizsikov, a DC Evolution vezérigazgatója és ügyvezető partnere véleménye szerint az építési költségek és a lakásárak évente 10-15%-kal nőnek.
A kormányban arról biztosítanak, hogy az adóemelés nem érinti az ingatlan árakat, viszont a piac szereplői meg vannak győződve arról, hogy az adókat mindig a termék végső ára tartalmazza, így mindent a végső vásárló fizet.
Az ingatlan a valóban alkalmas eszköz különböző műveletek és spekulációk lebonyolítására, ezért az ingatlanpiac hullámvölgyei gyakran válságot, beleértve a világválságot is okozhatnak.
Jelenleg, számos szakértő véleménye szerint nehéz cáfolni azt a tényt, hogy az amerikai ingatlanpiacon, amelytől lényegében a világ összes piaca függ, hihetetlen dolgok történnek. Az USA-ban lakóépületek átlagára júniusban 24%-kal, 363,3 ezer dollárig emelkedett. És ez a legmagasabb ár 1999 januárja óta.
A lakásárak emelkedése nemcsak a világ első gazdaságában, hanem számos más országban is megfigyelhető. Mindez a 2006-hoz hasonló világválsághoz, végül pedig a 2008-as pénzügyi világválsághoz vezethet.
Szakértők szerint az ingatlanárak a globális piacon 45 éve nem nőttek ilyen ütemben. Az amerikai Federal Reserve regionális adatai szerint az inflációt is beleszámítva az előző évhez viszonyítva az árak több mint 6%-kal emelkedtek, meghaladva az 1989-es és 2005-ös évek rekord mutatóit.
Összességében a tanulmány 24 országra terjedt ki, beleértve a G7-et, valamint Dél-Koreát, Izraelt, Dél-Afrikát, Új-Zélandot és Szlovéniát. Mivel a számítások a GDP-n alapulnak, a ranglista első helyén az Egyesült Államok áll. Viszont relatív értelemben továbbra is Kanadáé az első hely, ahol az árak az előző időszakhoz képest több mint 20%-kal emelkedtek, a második helyen Új-Zéland áll.
Adam Slayter, az Oxford Economics vezető közgazdásza szerint a fejlett gazdaságokban a lakásárak körülbelül 10%-kal magasabbak a múlt évihez viszonyítva.
A lakáspiacon végbement bizonyos változásokat az erre vonatkozó tanulmány szerzője az alacsony hitelkamatokkal és a vagyon újraelosztásával a lakosság körében magyarázza.
„Az adatok alapján arra következtethetünk, hogy minél tovább tart a lakáspiac úgymond „fellendülése”, annál nagyobb a hatalmas visszaesés kockázata” – mondta Adam Slayter. – Ha konkrét országok kockázatairól beszélünk, akkor ellentmondásos képet kapunk. A válság legnagyobb kockázata Hollandia, Kanada, Németország és Franciaország lakáspiacán van.”
Mint tudjuk, a globalizált gazdaság idejét éljük meg, így az ingatlanpiac válsága a fejlett országokban mindenképpen eljut hozzánk. És ez csak idő kérdése.
