A másodlagos ingatlanpiacon megemelkedett a jelzáloghitel – a kamatláb szeptemberben 9,37%-ra emelkedett az egy hónappal korábbi 8,99%-ról, míg az elsődleges piacon változatlan maradt. Ezt bizonyítják az Nemzeti Bank havi felmérésének adatai. A jegybank adatai szerint szeptemberben az ukrán bankok 851 jelzáloghitelt nyújtottak összesen 1,6 milliárd hrivnya értékben, amelyek 62,5%-át az elsődleges piac rendelkezésére adták ki.
Röviden a felmérés eredményeiről:
az elsődleges ingatlanpiacon 532 hitelt nyújtottak 1 milliárd hrivnya értékben, amelyből 152 hitelt 276 millió hrivnya értékben a jövőbeli ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogok fedezeteként;
a másodlagos ingatlanpiacon 319 hitelt nyújtottak 621 millió hrivnya értékben;
az átlagos effektív kamatláb az elsődleges piacon évi 8,13%, a másodlagos piacon pedig 9,37% volt;
a jelzáloghitel-portfólió minősége jó: a nemteljesítő hitelek aránya 12%.
Mi van a régiókban
Régiókat tekintve szeptemberben az alábbi területeken folyósították a legtöbb jelzáloghitelt:
Kijevi régió (303 szerződés összesen 599 millió hrivnya értékben, ami a teljes összeg 37%-a);
Kijev (155 szerződés 350 millió hrivnya értékben);
Lembergi régió (46 szerződés 95 millió hrivnya értékben);
Ivano-Frankivszki régió (53 szerződés 90 millió hrivnya értékben);
Volinyi régió (35 szerződés 61 millió hrivnya értékben).
A felmérés során 39 bank válaszolt, amelyek a teljes bruttó jelzáloghitel-portfólió több mint 95%-át tették ki, amelyek közül 14 bank számolt be új jelzáloghitelek nyújtásáról.
Ukrajnában a lakáskereslet gyorsabban áll helyre, mint azt a szakértők előre jelezték. A háború, a valutaingadozások és az infláció ellenére a piac növekedést mutat, különösen az „ekonom” és „komfort” kategóriákban. Ugyanakkor a helyzet jelentősen eltér a régiók között – közölte az RBC-Ukrajna Denisz Szudilkovszkij, a LUN üzleti igazgatója nyilatkozata alapján.
Hol a legdrágább és hol a legolcsóbb lakás?
Az árak tekintetében továbbra is Kijev, Lemberg és Ungvár a vezető. A LUN adatai szerint Lembergben a legdrágább az egyszobás lakás, míg Kijevben a két- és háromszobások. Bérleti díjakban Ungvár vezet: egy egyszobás lakás bérleti díja meghaladja a havi 18,5 ezer hrivnyát, míg Lembergben kb. 17 ezer, Kijevben 16,5 ezer hrivnya/hó.
A legalacsonyabb árak a front közeli régiókban találhatók: Herszonban, Mikolajivban, Szumiban, Zaporizzsjában és Harkivban, ahol egy egyszobás lakás bérleti díja 4–5 ezer hrivnya/hó. Az árak drasztikus csökkenését a lakosság elvándorlása, a magas kockázatok és a befektetők hiánya magyarázza. Herszonban egy lakás megvásárlásához a éves átlagfizetés 2,8-szorosa szükséges, míg Lvivben majdnem tíz évnyi jövedelem kell hozzá.
Odesszában a piac még nem érte el a háború előtti szintet: egy egyszobás lakás átlagos bérleti díja kb. 7 ezer hrivnya/hó. Az eladások a másodlagos piacon lassúak – az adásvételek átlagosan 50 nap alatt zajlanak, az új építésű lakások kínálata pedig egy év alatt 7%-kal csökkent.
Ungvár a magas kereslet és a korlátozott kínálat miatt tartja magát a legdrágább városok között. Számos belső menekült választotta állandó lakóhelyéül a várost, és a kevés új építésű lakás, valamint bérlakás magas szinten tartja az árakat.
Ivano-Frankivszk és Csernyivci megyékben az árak évente több mint 20%-kal emelkedtek. A keresletet a belföldi turizmus és a lakhelyváltoztatás táplálja. A üdülőhelyek közelében a házak ára több százezer dollár, míg a távolabbi falvakban a lakás még viszonylag megfizethető.
Kereslet és főbb trendek
A lakáskereslet stabilan magas, különösen a bérlés iránt. A LUN adatai szerint Kijevben 2025 augusztusában az átlagos bérbeadási idő mindössze hat nap volt. A másodlagos vásárlói piac is helyreállt: a vevői aktivitás elérte a háború előtti szint 70–80%-át.
A kereslet fő mozgatórugói az infláció, a valutaingadozások és az építőipari munkaerőhiány. Sok férfi szolgál a fegyveres erőkben, a logisztika drágult, és a vállalkozók választéka korlátozott – mindez nehezíti az építőipart és az árak növekedését ösztönzi.
Nemrég a kormány bemutatta a jelzálogpiac fejlesztési stratégiáját, amely célja a lakások elérhetőségének javítása. Várhatóan ez növeli a keresletet az új építésű piacon.
Árváltozások
A KSH adatai szerint 2025 második negyedévében az ingatlanárak 14,9%-kal emelkedtek éves szinten. Az új építésű piacon 16,7%-os, a másodlagos piacon 14,8%-os növekedést regisztráltak.
Az egyszobás lakások ára az új piacon 16,6%-kal, a másodlagos piacon 14,2%-kal nőtt. Két- és háromszobás lakások ára 14–17% között emelkedett.
Az NBU szerint azonban a tényleges tranzakciós árak gyakorlatilag nem változtak. „Bár a hirdetett árak az év eleje óta nőttek, a valós ügyletek ezt nem támasztják alá. Jelenleg nincs alapvető nyomás az árakra” – közölték a szabályozó intézetnél.
Milyen lakásokat választanak az ukránok
A legnagyobb kereslet az „ekonom” és „komfort” kategóriás lakások iránt van, ahol a leggyorsabb az ár- és értékesítési növekedés. A prémium szegmens lassan mozdul: kevés az ügylet, és a fejlesztők halasztják az új projektek indítását.
A bérlésnél a biztonság vált elsődleges szemponttá. Az ukránok óvóhellyel rendelkező, autonóm rendszerekkel felszerelt, alacsonyabb emeleti és stratégiai objektumoktól távol eső lakásokat keresnek. Egyre népszerűbbek a parkolóval rendelkező lakások, amelyeket gyakran további óvóhelyként is használnak.
Előrejelzések az év végéig
A LUN számításai szerint 2025 első öt hónapjában a másodlagos piacon az átlagár 5%-kal, az új építésű piacon 14%-kal emelkedett. A szakértők a piac további stabilizálódását és fokozatos növekedését várják. Azonban a legfontosabb tényező továbbra is a háborús események alakulása: a fegyveres erők sikerei határozzák meg az ukrán ingatlanpiac jövőjét.
Immár jóval több mint három éve, 2022 februárja óta tart az orosz–ukrán háború. Bár az Amerikai Egyesült Államok elnöke, Donald Trump a januári hivatalba lépése óta szorgalmazza a béketárgyalások felgyorsítását, egyelőre nem történt áttörés ezen a téren. A háború ellenére egyre nő az ukrán milliárdosok száma – írja a Világgazdaság.
Megugrott a milliárdosok száma
Ruslan Kravchenko, az Ukrán Állami Adóhivatal vezetője májusban a Pravdának nyilatkozva ismertette a 2024-re vonatkozó ukrajnai adóbevallások eredményét. Azt mondta, hogy összesen a milliomosok 253,6 milliárd hrivnya jövedelmet vallottak be, és 8,7 milliárd hrivnya adókötelezettséget állapítottak meg.
Az adatok alapján tavaly több mint 170 ezer bevallást nyújtottak be, összesen 326 milliárd hrivnya értékben. Az előző évhez képest ez 107 milliárd hrivnyával több. A nyilatkozat eredményei szerint az állampolgárok önállóan határozták meg a fizetendő személyi jövedelemadó (szja) összegét – ez 8,1 milliárd hrivnya lett. A katonai adóból pedig 1,5 milliárd hrivnya folyt be.
Külföldi ingatlanvásárlások: Lengyelország, Dubaj
A háború pusztításai miatt az nem véletlen, hogy az ukrajnai ingatlanok iránti kereslet visszaesett. Ugyanakkor a gazdag ukránok nem lettek passzívak az ingatlanpiacon, csak nem belföldön teszi ezt meg.
2024-ben új rekordot döntött a külföldieknek eladott lakások száma Lengyelországban: összesen 17 330 lakást értékesítettek a nem lengyel állampolgároknak. A külföldiek főleg a nagyvárosokban vásároltak:
Varsóban 3535,
Krakkóban 1523,
Boroszlóban 1491 ingatlant vettek.
A legtöbb ingatlant az ukránok vették, aminek a háború mellett az is az egyik felhajtóereje, hogy Varsó már olcsóbb, mint Kijev.
Ráadásul az ukránok nemcsak a szomszédos országban, hanem a közel-keleti országokban is aktívabbak. Itt azonban már a kétes ügyek is megjelentek.
Történt ugyanis, hogy az Állami Vagyonalap egyik vezetőjének családja 14 millió dollárért vásárolt ingatlant az Egyesült Arab Emírségekben. A Pravda újságírói kiderítették, hogy a volt tisztviselő rokonai azonnal elkezdtek ingatlanokat felvásárolni az Egyesült Arab Emírségekben, miután – a Nemzeti Korrupcióellenes Hivatal szerint – az Odesszai Kikötői Üzem (OPP) és az Állami Vagyonalap által ellenőrzött Egyesült Bányászati és Vegyipari Vállalat (UGHC) vállalkozások „pénzét lefoglaló bűnszervezet” beszüntette tevékenységét.
A lakásárak Ukrajnában jelentősen emelkedtek. Mi ennek az oka és milyen előrejelzései vannak a szakembereknek az ingatlanpiac a jövőjét illetően?
A fővárosban csak májusban 16%-kal nőttek az elsődleges piaci lakásárak tavalyi év hasonló időszakához képest. A Nemzeti Bank értékelése szerint az ukrajnai lakóingatlan-piac továbbra is mély válságban van. Az eladók által meghatározott árakat nem támasztják alá valós piaci tényezők. Ezért a bérlés jövedelmezőbb lett, mint a saját lakás vásárlása. Az ilyen árakat elsősorban az eladók vágya határozza meg, hogy fedezzék a növekvő építési költségeket. Ugyanakkor a másodlagos piacon a lakásokat többnyire kedvezményekkel adják el, mert az eladók engedményeket tesznek. A tényleges árak, amelyekért ingatlant értékesítenek, negyedével alacsonyabbak az értékesítési hirdetményekben szereplő áraknál, áll a Nemzeti Bank által közzétett, 2023. júniusi pénzügyi stabilitási jelentésben.
Figyelemre méltó, hogy a jelenlegi – a történelmi átlag kétszeresét meghaladó – lakásárak/bérleti mutató mellett ez továbbra is visszafogja a vásárlási aktivitást a lakáspiacon. Hiszen most jövedelmezőbb bérelni, mint lakásvásárlásba fektetni. Egy ilyen abnormális arány pedig jelentős piaci aránytalanságot jelez.
Az ingatlanpiac fellendülésére nem kell számítani
A jegybank előrejelzései szerint az ingatlanpiac mély válsága már elmúlt, de az alacsony kereslet még sokáig uralni fogja. Okként a gazdaság és a lakosság jövedelmének lassú fellendülését, az általános bizonytalanságot és az elvándorlást nevezik meg. Fontos ok még a jelzáloghitelek hiánya az ukrajnai piacon és az állami támogatási programok instabilitása. Az új építkezések száma csökken, és a folyó év első negyedévében körülbelül 25 000 új lakást helyeztek üzembe. Ezek azonban többnyire olyan házak, amelyeket még a háború előtt kezdtek el építeni. Az Ukrán Nemzeti Bank hosszú távon valószínűsíthető kínálathiányt prognosztizál a lakáspiacon a rombolás miatti lakásállomány csökkenése és a kisebb számú új építkezés miatt, számolt be az Ekonomicsna Pravda.
Problémák a demográfiával
Eric Nayman, a HUG’S befektetési társaságának ügyvezető partnere elmondása szerint az ukrajnai demográfiai mélypont az elkövetkező 20 évben kihat az ingatlanpiacra. Csak a fővárosi ingatlanpiac nő a menekültáradat miatt. Más régiókban a helyzet rosszabb lesz. Ami Lemberget illeti, az ingatlanárak mostanra utolérték a fővárosiakat. A szakértő szerint Lemberg ingatlanpiaca jelenleg túlértékelt és buborékszerű. Egy ilyen helyzet a menekülthullám következtében alakult ki.
Mi a helyzet a jelzáloghitellel?
2023 júniusában az ukrán bankok több mint félezer jelzáloghitelt adtak ki. A teljes összeg több mint 754 millió hrivnya volt. Májushoz képest ez a szám a duplájára nőtt. Ezt a növekedést az eOszelja program kedvezményes hitelezésének aktiválása okozta. Ezeket az adatokat a jegybank a kereskedelmi bankok körében végzett felmérés eredményeként kapta meg, számolt be az RBK-Ukrajina. A kereskedelmi bankok elsősorban lakásvásárlásra hiteleznek a másodlagos piacon. A jelzáloghitel átlagos kamata júniusban 7,9%, míg májusban 8,1% volt.
Emlékeztetőül, mindazok az ukránok, akik nem rendelkeznek saját lakással, veteránok vagy belföldi menekültek, az eOszelja állami program keretében 7%-os kamatozású hitelt vehetnek fel. Ugyanakkor az orvosoknak, a tanároknak, a tudósoknak, a rendvédelmi tiszteknek és a katonai személyzetnek lehetőségük van évi 3%-os kedvezményes jelzáloghitelt felvenni.
A program kezdete óta 3 milliárd hrivnya összegű hitelt adtak ki. Ily módon 2200 család jutott lakáshoz.
2022 második negyedévében a közjegyzők 20 477 ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést. Az ügyletek száma a tavalyi adatok 13%-a volt. A hírt az Igazságügyi Minisztérium közölte.
A közlemény szerint ebben az időszakban a közjegyzők valamivel több telkekre vonatkozó adásvételi szerződést kötöttek – összesen 11 060 darabot. Ez a tavalyi második negyedévi adatok közel 16%-a.
Jelenleg 4917 közjegyző dolgozik Ukrajnában, a februári orosz ukrajnai invázió kezdete előtt 6560-an dolgoztak.
Az ukrán Igazságügyi Minisztérium azt tervezi, hogy néhány héten vagy egy hónapon belül visszaállítja az ingatlanügyletek lebonyolításának lehetőségét olyan területeken, ahol nem zajlanak harcok.
A hírt Denisz Maljuszka miniszter közölte a Radio Szvobodanak adott interjújában.
Kifejtette: az orosz inváziót követően korlátozták az állami nyilvántartásokhoz való hozzáférést, mivel megnőtt annak a veszélye, hogy az orosz titkosszolgálatok beléphetnek a rendszerbe, információkat szerezhetnek a nyilvántartásokból, holott nem volt felhatalmazásuk és nem is rendelkeztek ilyen hozzáféréssel.
Maljuszka elmondása szerint jelenleg csak az új épületek regisztrációja lehetséges.
A földekkel kapcsolatos műveletek most lehetetlenek, mivel a telkekkel kötött megállapodásokat az Állami Földkataszterben tartják nyilván, amely jelenleg le van zárva.
Az ingatlanpiac egyértelműen jelzi a világ makrogazdasági helyzetét. A koronaválság után a világ vezető gazdaságai a vártnál gyorsabb fellendülést mutatnak. És a megújulás tempója nagy mennyiségű nyersanyagfogyasztással jár.
Az építőanyagok egyre drágábbak
A nyersanyagok iránti megnövekedett kereslet hozzájárul az építőanyagárak emelkedéséhez. Ennek eredményeként 12-15%-kal nőtt az építőanyagok átlagos költsége. Az építési és szerelési munkálatok költsége is 10-12%-kal emelkedett, írta az Ekonomicsna Pravda rovatában Ramil Mehtyijev, az ENSO fejlesztő cég vezérigazgatója. A szerző előrejelzései szerint ez a költségnövekedési tendencia 2022 második feléig folytatódik. Ezt követően az áraknak stabilizálódnia kell, ez viszont olyan tényezőktől, helyzetektől függ, amelyeket jelenleg nehéz előre jelezni.
Az építkezés kezdetén kétszer olcsóbban lehet megvenni
Ukrajnában az emelkedő lakásárakat a spekulánsok is táplálják. A vállalkozók milliókat keresnek ingatlanok viszonteladásával. Hogyan csinálják?
Már az építkezés kezdetén az összes vagy a legtöbb lakást az építtetőtől veszik meg a befektetők. 1-2 év múlva, amikor a ház már majdnem kész, a lakások eladásra kerülnek. Ugyanakkor a viszonteladók felára a lakás árának akár 100%-a is lehet. Az ilyen tranzakciók természetesen hozzájárulnak az ingatlanpiac növekedéséhez a folyamatos lakáskereslet miatt, de a kormány úgy döntött, hogy ez torzítja az ingatlanpiacot.
Az ingatlankereskedők csak részben adóznak
Eközben a kormány becslései szerint, a spekulánsok hrivnyák milliárdjait keresik az ingatlanok viszonteladásával, ugyanakkor 50-60 milliárd hrivnyával kevesebbet fizetnek be a költségvetésbe.
Ennek eredményeként első olvasatban elfogadták az „Ahmetov-ellenes” törvényjavaslatot, amely szerint az építtető vállalatok azt javasolják, hogy az általános forgalmi adó befizetését a lakások másodszori eladásakor kelljen befizetni.
Jelenleg az adótörvény az ilyen ügyletek kapcsán kedvezményt nyújt, miszerint nem áfa-köteles. Ezen kedvezmény visszavonása esetén áfát kell befizetnie azoknak a viszonteladó cégeknek, amelyek az ingatlant az építtetőtől vásárolják meg.
A polgároknak személyi jövedelemadó bevezetését javasolják az egy éven belüli harmadik ingatlaneladást követően. Jelenleg, az ingatlan eladásakor, ha valaki több mint három éve birtokolja azt, és évente legfeljebb egyet ad el, 2% adót kell befizetnie: 1% a nyugdíjalapba és ugyanennyi illeték. Ha egy állampolgár évente többször értékesít ingatlant, akkor minden ilyen tranzakció után 5% személyi jövedelemadót és 1,5% katonai illetéket kell befizetnie.
Milyen hatással lesz az adóemelés az ingatlan árakra?
A kormány azt javasolja, hogy minden további ingatlanügylet után emeljék az adókulcsokat, és kötelezzék a magánszemélyeket 18%-os személyi jövedelemadó és 1,5%-os katonai illeték befizetésére a harmadik és az azt követő ügyleteknél.
A plusz adóteher azonban csökkentheti a vásárlók lehetőségeit, hiszen nem engedhetik meg maguknak, hogy ilyen drága ingatlanokat vásároljanak. Andrij Rizsikov, a DC Evolution vezérigazgatója és ügyvezető partnere véleménye szerint az építési költségek és a lakásárak évente 10-15%-kal nőnek.
A kormányban arról biztosítanak, hogy az adóemelés nem érinti az ingatlan árakat, viszont a piac szereplői meg vannak győződve arról, hogy az adókat mindig a termék végső ára tartalmazza, így mindent a végső vásárló fizet.
Az ingatlan a valóban alkalmas eszköz különböző műveletek és spekulációk lebonyolítására, ezért az ingatlanpiac hullámvölgyei gyakran válságot, beleértve a világválságot is okozhatnak.
Jelenleg, számos szakértő véleménye szerint nehéz cáfolni azt a tényt, hogy az amerikai ingatlanpiacon, amelytől lényegében a világ összes piaca függ, hihetetlen dolgok történnek. Az USA-ban lakóépületek átlagára júniusban 24%-kal, 363,3 ezer dollárig emelkedett. És ez a legmagasabb ár 1999 januárja óta.
A lakásárak emelkedése nemcsak a világ első gazdaságában, hanem számos más országban is megfigyelhető. Mindez a 2006-hoz hasonló világválsághoz, végül pedig a 2008-as pénzügyi világválsághoz vezethet.
Szakértők szerint az ingatlanárak a globális piacon 45 éve nem nőttek ilyen ütemben. Az amerikai Federal Reserve regionális adatai szerint az inflációt is beleszámítva az előző évhez viszonyítva az árak több mint 6%-kal emelkedtek, meghaladva az 1989-es és 2005-ös évek rekord mutatóit.
Összességében a tanulmány 24 országra terjedt ki, beleértve a G7-et, valamint Dél-Koreát, Izraelt, Dél-Afrikát, Új-Zélandot és Szlovéniát. Mivel a számítások a GDP-n alapulnak, a ranglista első helyén az Egyesült Államok áll. Viszont relatív értelemben továbbra is Kanadáé az első hely, ahol az árak az előző időszakhoz képest több mint 20%-kal emelkedtek, a második helyen Új-Zéland áll.
Adam Slayter, az Oxford Economics vezető közgazdásza szerint a fejlett gazdaságokban a lakásárak körülbelül 10%-kal magasabbak a múlt évihez viszonyítva.
A lakáspiacon végbement bizonyos változásokat az erre vonatkozó tanulmány szerzője az alacsony hitelkamatokkal és a vagyon újraelosztásával a lakosság körében magyarázza.
„Az adatok alapján arra következtethetünk, hogy minél tovább tart a lakáspiac úgymond „fellendülése”, annál nagyobb a hatalmas visszaesés kockázata” – mondta Adam Slayter. – Ha konkrét országok kockázatairól beszélünk, akkor ellentmondásos képet kapunk. A válság legnagyobb kockázata Hollandia, Kanada, Németország és Franciaország lakáspiacán van.”
Mint tudjuk, a globalizált gazdaság idejét éljük meg, így az ingatlanpiac válsága a fejlett országokban mindenképpen eljut hozzánk. És ez csak idő kérdése.
