Az „eOszelja” állami jelzálogprogram 2026 elejétől frissített szabályok szerint fog működni. A Nemzeti Bank éves jelentésében jelentette be szándékát, hogy megváltoztatja a végrehajtás megközelítését, amelyre Kosztyantin Sirokun, az RBC-Ukrajina újságírója utal publikációjában.
Nem a program felszámolásáról van szó, hanem a mechanizmus újraformatálásáról: az állam megtartja a jelenlegi modell egy részét, egy részét más sínekre helyezi át, és külön kompenzációs rendszert vezet be a hitelfelvevők bizonyos kategóriái számára.
Hogyan működik most az „eOszelja”?
Jelenleg az „eOszelja” egyszerű logikán alapul. Az állam az Ukrfinzsitlo ukrán pénzügyi lakásépítő vállalaton keresztül biztosít forrásokat a bankoknak a kedvezményes jelzáloghitelekhez. Bizonyos kategóriájú állampolgárok számára az éves kamatláb 3%, más hitelfelvevők számára 7%. A bankok valójában a program frontirodájaként működnek: hiteleket nyújtanak, fix díjat kapnak, az Ukrfinzsitlo pedig vállalja, hogy legkésőbb három éven belül visszavásárolja a kialakult jelzáloghitel-portfóliókat. Így az ilyen hitelek fő kockázata az állami vállalatra hárul, a kereskedelmi bankok pedig garantált jövedelemmel rendelkeznek a programban való részvételből.
Mi változik 2026-tól?
A Nemzeti Bank jelentése, amelyre az RBC-Ukrajina hivatkozik azt sugallja, hogy az állam nem fogja fenntartani a jelenlegi megközelítést mindenki számára. A klasszikus „pénz az Ukrfinzsitlo-tól – fix jutalék a bankoknak – a portfólió három éven belüli visszafizetése” formátumban a program továbbra is működni fog a lakosság bizonyos kedvezményezett csoportjai és egyetlen, három évnél nem régebbi lakás vásárlása esetén.
A fennmaradó hitelfelvevők számára eltérő eljárást terveznek. A bankok saját forrásaik terhére nyújtanak jelzáloghiteleket. Cserébe az Ukrfinzsitlo megemelt jutalékot fizet nekik, és ezeket a jelzáloghiteleket három éven belül ki is váltja a bankok mérlegéből. Vagyis a gyakorlatban több „klasszikus” jelzáloghitel lesz, amikor a hitelt egy banknál folyósítják, egy bizonyos ideig az ő kockázata marad, és az állami tulajdonú vállalat nem közvetlenül a banknak hitelez, hanem a bevétel egy részével kompenzálja, és később átveszi a portfóliót.
Külön modell a belső menekültek, a veteránok és az „használt” lakások esetében
Egy külön módosítási blokk érinti a belső menekülteket, a veteránokat és a három évnél régebbi lakás vásárlását. Ezekre az esetekre a jegybank a jelentésben egy kompenzációs modellt ír le, idézi az RBC-Ukrajina.
Ezen megközelítés szerint maga a hitel a bank mérlegében marad, azaz az Ukrfinzsitlo nem vásárolja ki. Az adósok a hitelezés első éveiben évi 7% vagy 10%-ot fizetnek, és a kamatláb és a piaci kamatláb közötti különbséget az állami vállalat kompenzálja a bankoknak.
Valójában ez az állami támogatás egy másik formája: nem egy olcsó forrás a bankok számára egy meghatározott kamatlábon, hanem a kamat részleges kompenzációja, amelyet az adós „nem lát”, de az első években alacsonyabb fizetés formájában érez.
Kisebb korlátok a lakóterületre vonatkozóan
A választott támogatási modelltől függetlenül a jegybank egy újabb módosítást helyez kilátásba, amelyre az RBC-Ukrajina is felhívja a figyelmet: csökkenni fognak az „eOszelja” által lefedhető lakásterület maximális paraméterei.
Kéttagú család esetében a lakások határa 52,5 négyzetméter, házak esetében 62,5 négyzetméter lesz. Minden további családtag után további 21 négyzetméter adódik hozzá.
Így az állam egyértelműbben korlátozza a program keretében megvásárolható objektumok „méretét”, az alapvető lakhatásra összpontosítva, és nem a tágas lakásokra vagy nagy alapterületű házakra.
Miért változtatja meg a Nemzeti Bank a mechanizmusokat?
A Nemzeti Bank – ahogy arról az RBC-Ukrajna is beszámolt – úgy véli, hogy a frissített formátum lehetővé teszi nagyobb számú jelzáloghitel támogatását a költségvetésből származó többletköltségek nélkül, és egyúttal ösztönzőket teremt a piaci hitelezés fejlesztéséhez. A logika egyszerű: a kockázatok és a finanszírozás egy része átkerül a bankokra, az állam pedig egy „segédmechanizmus” szerepét tölti be, amely vagy portfóliókat vásárol fel, vagy részben kompenzálja a kamatokat. Ugyanakkor a program megtartja a legkiszolgáltatottabb kategóriák – a belső menekültek, a veteránok és azok – preferenciális jellegét, akiknek ez a lakás vagy ház az egyetlen lakhatása.
A hitel költségei és a jövedelemre vonatkozó követelmények
A cikk a piaci általános helyzetről is szól. A jegybank adatai szerint a jelenlegi piaci jelzálogkamatláb évi 18% körül van. Ilyen feltételek mellett a Nemzeti Bank számításai szerint egy 60 négyzetméteres lakás vásárlására felvett hitel törlesztéséhez elfogadható adósságterhek mellett egy háztartásnak legalább 80 ezer hrivnya havi nettó jövedelemmel kell rendelkeznie. A Nemzeti Bank ezeket az adatokat iránymutatásként említi, megmagyarázva, hogy az olyan programok nélkül, mint az e-Oszelja, miért marad a piaci kamatozású jelzáloghitel a legtöbb család számára elérhetetlen.
Előzetes lépések a belső menekültek számára és a program iránti növekvő érdeklődés
Az RBC-Ukrajina emlékeztet arra, hogy a kormány már megváltoztatta a belső menekültek részvételi feltételeit. A 988. számú kormányhatározat kimondja, hogy az állam az első évben a kezdeti befizetés 70%-át és a kamatláb 70%-át, valamint a jutalékok egy részét fedezheti. A kormányzati becslések szerint ez lehetővé teszi a belső menekültek minimális önrészének mintegy 120 ezer hrivnyára való csökkentését.
Ugyanez a cikk kimondja, hogy az ilyen lépések számos ember számára bővítik a jelzáloghitelekhez való hozzáférést, és hozzájárulnak az e-lakás népszerűségének növekedéséhez. Ennek alapján tervezi a jegybank és a kormány, hogy 2026 elejétől a programban egy új, rugalmasabb formátumra térnek át.
