Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői 2025 októberében átfogó tanulmányt készítettek az európai lakáspiac helyzetéről.
A Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies című dokumentum részletesen elemzi a lakásárak alakulását, a kereslet és kínálat mozgatórugóit, valamint azokat a szabályozási és politikai tényezőket, amelyek befolyásolják a lakhatás megfizethetőségét az EU-s tagállamokban.
A tanulmány fontos megállapítása, hogy az elmúlt évtizedben Európa-szerte meredeken emelkedtek a lakásárak, méghozzá olyan ütemben, ami meghaladta a jövedelmek növekedését. 2014 és 2025 között Európában átlagosan a háztartások jövedelmei nagyjából 10 százalékkal lassabban nőttek, mint a lakásárak, olvasható az Oeconomus elemzésében.
A lakásvásárlás megfizethetősége az utóbbi években nem pusztán az árak alakulásától, hanem a pénzügyi feltételektől is egyre inkább függ:
Közép- és Kelet-Európában – különösen Bulgáriában, Romániában, Horvátországban, Csehországban és Magyarországon – az erőteljes jövedelemnövekedés ellensúlyozni tudta a kamatemelkedés negatív hatását, így a háztartások hitelképessége javult.
Nyugat- és Észak-Európában, például Franciaországban, Portugáliában, Szlovákiában, Luxemburgban és Svédországban, ezzel szemben a kamatemelkedés dominált, ami 10-30 százalékos csökkenést okozott a hitelfelvételi kapacitásban.
A tanulmány arra is rámutat, hogy nemcsak a vásárlás, hanem a bérlés is kihívás a fiatalok és új háztartások számára napjainkban. Számos európai nagyvárosban egy újonnan bérelt két hálószobás lakás bérleti díja meghaladja a medián háztartási jövedelem 50 százalékát, ami komoly megfizethetőségi problémát jelent.
Mi hajtja felfelé az árakat?
A Bizottság elemzése szerint a lakáspiaci boom mögött egyszerre állnak keresleti tényezők (több ember keres lakást) és kínálati korlátok (nem épül elég új otthon). A tanulmány meglátásai szerint kijelenthetjük, hogy a kínálat rugalmatlansága vált a lakáspiac tartós jellemzőjévé: nem épül elég új lakás, így az áremelkedés tartósan beépül a rendszerbe.
Mivel a kereslet-kínálat egyensúlyának eltolódása strukturális jellegű, így nincs gyors megoldás. A szakértők abban egyetértenek, hogy átfogó lakáspolitikai reformokra van szükség, melyek a kínálat bővítését, a felelős hitelezést, és az igazságosabb adózást egyaránt magukban foglalják. Csak így biztosítható, hogy a jövő európai városaiban ne váljon luxuscikké a lakhatás, és a fiatalok, családok megfizethető otthonhoz juthassanak.
A Polish Economic Institute júniusi tanulmánya a koronavírus gazdasági hatásaival foglalkozik, elsősorban a Kína-központú ellátási láncok sorsával, és hogy az esetleges átalakulásnak milyen hatásai lehetnek az Európai Unióra. A tanulmányból kiderül, hogy a globalizáció üteme a 2008–2009-es gazdasági válságot követően fokozatosan lassult.
Csúcspontnak a világválságot megelőző állapot tekinthető, amikor is a nemzetközi kereskedelemnek a globális GDP-hez viszonyított aránya 61 százalék körül alakult. Viszonyításképpen: 2018-ban ez a szám az 59,5 százalékot sem haladta meg. Tekintettel arra, hogy a globális ellátási láncok mindeddig jellemzően Kínában futottak össze, a határok lezárásával a globalizáció folyamatában továbbra sem várható felívelés.
A tanulmányból kiderül, hogy a koronavírus miatti időleges gazdasági bezárkózás stratégiai jelentőségű ellátási láncokat érintett, és az ebből levont tanulságok arra késztethetik a világ országait, hogy a továbbiakban ne Kínát tekintsék a gyártási folyamatok elsődleges kiindulópontjának, hanem saját régiójukban – lehetőség szerint pedig az államhatárokon belül – keressenek forrásokat.
Ezzel párhuzamosan az országok kormányai kimutathatóan gazdasági protekcionizmusba kezdtek annak érdekében, hogy a szűkösen rendelkezésre álló javakból a lehető legtöbbet legyenek képesek biztosítani saját állampolgáraiknak. A tanulmány szerzői ennek kapcsán arra is felhívják a figyelmet, hogy a trenddel jelenleg ellentétes szabályok vannak hatályban a WTO keretei között; az országok viselkedéséből azonban az a következtetés vonható le, hogy a WTO súlya csökkenni fog és nem pedig az országok térnek vissza a globalizációs trendekhez.
A tanulmány szerzői különböző forgatókönyveket vázolnak fel az ellátási láncok relokalizációjára. Lehetséges forgatókönyv például, hogy Kína szerepét a délkelet-ázsiai országok – lényegében az ASEAN-országok – veszik át (mint ahogy Vietnám már most is az egyik legnagyobb nyertese a kereskedelmi háborúnak), mint ahogy az is, hogy a bezárkózó gazdasági patriotizmus forgatókönyve valósul meg.
Lehetséges és igen valószínű forgatókönyv ugyanakkor az is, hogy az Európai Unió jelentős kapacitásokat von ki Kínából és helyezi át ezeket a kelet-közép-európai régióba (már jelenleg is itt összpontosul az EU gyártókapacitása).
Ha ez, az egész EU számára profitábilis forgatókönyv valósulna meg, abból a lengyel gazdaság különösen nagy, hazánk pedig jelentős mértékben (a tanulmányban foglalt becslések szerint több mint 2,5 milliárd dolláros nagyságrendben) profitálhat, a régió többi országával egyetemben – derül ki a tanulmányból.
