З початку 2024 року в Україні розпочався другий етап земельної реформи, який дозволив юридичним особам купувати сільськогосподарську землю. Раніше, з липня 2021-го, право на придбання землі мали виключно фізичні особи. Поява юридичних осіб на ринку купівлі-продажу землі спричинила зростання попиту і цін на сільськогосподарські землі.
Попит і ціни на землю
За даними Центру досліджень продовольства та землекористування (KSE Агроцентр), у перші три місяці 2024 року було укладено 25,7 тисяч угод купівлі-продажу, що охопило 58,8 тисяч гектарів. Це на 7% більше, ніж показники четвертого кварталу 2023 року, який був рекордним з моменту початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну. На кінець 2023 року в обігу знаходилося 172,9 тисяч гектарів сільськогосподарської землі, а за результатами 2022 року – 109,5 тисяч гектарів, з яких 50,3 тисячі гектарів було придбано до 24 лютого 2022 року.
У березні 2024 року було зафіксовано найбільшу кількість угод з моменту початку повномасштабного вторгнення. Від липня 2023 року спостерігається стійкий тренд зростання обсягів купівлі-продажу. сільськогосподарської землі, з незначним сезонним спадом у січні 2024 року.
Згідно з даними Держгеокадастру, з часу відкриття ринку земель 1 липня 2021 року до кінця березня 2024 року в обігу перебувало 1,24% від загальної площі сільгоспземель в Україні.
Полтавська, Харківська та Хмельницька області входять до трійки лідерів за обсягами сільгоспземель в обігу. До початку повномасштабного вторгнення лідером за цим показником була Харківська область.
Що відбувається з цінами
З моменту відновлення активності ринку сільгоспземель після початкового шоку від повномасштабної війни у квітні 2022 року, ціни на землю поступово зростають, хоча і з певними коливаннями.
За даними KSE Агроцентру, у четвертому кварталі 2023 року середньозважена ціна гектара сільгоспземлі складала 37,7 тисяч гривень. У першому кварталі 2024 року ця ціна зросла до 42 тисяч гривень. Найбільше зростання відбулося у січні 2024 року, що співпало з відкриттям ринку для юридичних осіб. Після сповільнення цін у лютому, в березні зафіксовано незначне підвищення.
У 2024 році найвищі ціни на землю зафіксовані в Івано-Франківській, Львівській, Полтавській, Тернопільській та Волинській областях. Найнижчі ціни спостерігаються у Запорізькій та Херсонській областях, які зазнали найбільшого впливу окупації та бойових дій. В Луганській області не було укладено жодної угоди купівлі-продажу сільгоспземлі.
За даними Держгеокадастру, середня ціна гектара земель сільськогосподарського призначення в період з початку року до 14 травня становила: 56 503 грн у січні, 48 408 грн у лютому, 45 504 грн у березні, 50 793 грн у квітні, 55 644 грн у першій половині травня. Як видно, наразі не можна виокремити чітку цінову тенденцію з початку року.
Що буде з цінами і скільки можна заробити
Київська школа економіки прогнозує поступове збільшення обсягів ринку сільгоспземель в Україні з активнішою участю юридичних осіб.
Офіційні дані свідчать, що юридичні особи сплачують за землю значно більше, ніж фізичні особи. За оцінками експертів, різниця в ціні становить 30-40%, що може бути наслідком заниження цін фізособами з метою мінімізації оподаткування. Це може призвести до подальшого підвищення цін через активізацію юридичних осіб на ринку.
Стабільність економіки, інвестиції, зміни у законодавстві, технологічний розвиток та інфраструктурні проекти будуть ключовими факторами, що впливатимуть на попит на земельному ринку. Сезонні чинники та кліматичні умови також впливатимуть на короткострокові зміни в попиті та цінах на землю, зазначає координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігор Лісецький. Впливатиме і міграційний фактор.
Робити прогнози під час війни складно, але, як зазначає керівник проєкту „КупиПай” групи Concorde Capital Володимир Радько, можна визначити певні закономірності.
У сегменті сільськогосподарської землі попит визначається ставкою оренди. Орендар може підвищити її за рахунок прибутку, який він отримує з гектара. Ефективний орендар, що застосовує новітні технології, впроваджує переробку та організовує експорт готової продукції, може заробляти більше з гектара. Відповідно, він буде зацікавлений підтримувати конкурентноспроможність своєї орендної ставки, щоб зберегти свій земельний банк.
Власники землі, у свою чергу, схильні віддавати перевагу орендарям з вищими ставками оренди. Це стимулює орендарів бути гнучкими у формуванні цін на оренду. Орендар, який хоче зберегти та збільшити свій земельний банк, повинен регулярно підвищувати орендну плату, щоб залишатись конкурентоспроможним.
„З досвіду трьох років ми бачимо, що незалежно від умов, прописаних у договорах оренди, орендарі щорічно або раз на два-три роки підвищують орендну плату на 7-15%, щоб відповідати конкурентним ставкам у регіоні. Це забезпечуватиме зростання вартості землі”, – пише Руслан Кисляк з РБК-Україна.
З моменту відкриття ринку землі в Україні попит на землю залишається стабільним. Протягом повномасштабної війни земля залишається активом, який майже неможливо повністю зруйнувати, що забезпечує постійний попит. Наприклад, продажі земельних ділянок у Сумській, Чернігівській та Харківській областях не припинилися навіть в умовах війни. Частина інвесторів готові вкладати в такі ризиковані інвестиції задля отримання більшої дохідності.
Протягом пʼяти років вартість землі зросте вдвічі
Щоправда, генеральний директор компанії HarvEast Дмитро Скорняков зауважує, що поки земля в Україні є засобом виробництва, а не інвестиційним активом, як у багатьох країнах Європи (наприклад, в Англії чи Польщі), очікувати зростання її вартості в найближчі п’ять років можна лише вдвічі. Спочатку ціна за гектар може підвищуватися поступово, скажімо, на 10% щороку. Після завершення війни цей приріст може прискоритися, хоча найімовірніше, вартість зупиниться на рівні 4 тис. доларів за гектар.
„Якщо в нашій країні створять умови для повного захисту прав інвесторів і власності, що передбачає законність, прозорість і чесність, попит та ціни на сільгоспземлі суттєво зміняться. Земля повинна перетворитися у привабливий і захищений інвестиційний актив”, – переконаний Скорняков.
На сьогодні вартість сільськогосподарської землі в Україні варіюється від 500 до 2,5 тис. доларів за гектар в залежності від регіону та інших факторів. У найближчі три роки основним доходом можна вважати орендні платежі, котрі складають від 4% до 8% річних від вартості землі. У наступні 4-6 років великого зростання доходів від землеволодіння очікувати не варто, максимум – вдвічі.
„Але можливий і інший сценарій. Все залежить від того, як успішно Україна виконає свої KPI. В оптимістичному випадку після 4-6 років і закінчення війни ми могли б наздогнати польські ціни на землю, які становлять від 5 до 10 тис. доларів за гектар залежно від регіону”, – прогнозує Дмитро Скорняков.
Досвід європейських країн, де ринок землі виріс раніше, ніж в Україні, показує, що ціни на сільгоспземлю зростають щороку. В Україні вартість землі з часом перевищить позначку в 5 тис. доларів за гектар, впевнений генеральний директор компанії „Доброзем” Роман Барало. Нині ж головним стримуючим фактором є війна.
Як пояснив Барало виданню РБК-Україна, – „Ми чітко розуміємо, що вартість землі буде зростати в середньому на 15% на рік. Додатково щорічно орендодавці отримують орендну плату. Ми радимо своїм інвесторам не продавати ділянки протягом трьох-чотирьох років, оскільки за цей період зростання вартості землі та отримана орендна плата можуть повністю покрити інвестиційні витрати. І на момент продажу власник сплачуватиме лише 1% податку, оскільки нерухомість перебуватиме у його власності понад три роки”.
З 1 січня 2023р. власники земельних паїв зобов’язані сплачувати новий податок.
Податок на пай сплачуватимуть ті селяни та фермери, які мають у власності або взяли в оренду такі ділянки:
Земельні ділянки, які використовуються садівничими чи дачними кооперативами, включаючи ті ділянки, які набуто у власність;
Землі запасу;
Не витребувані земельні паї, які перебувають у розпорядженні органів місцевого самоврядування, крім земельних паїв, переданих в оренду;
Земельні ділянки в зоні відчуження;
Земельні ділянки сільськогосподарських угідь, у межах населених пунктів, якими володіють або користуються фізичні особи.
Повний перелік земельних ділянок, користувачі або власники яких є фізичними особами та мають сплачувати земельний податок, перераховано у статті 38 (1) Податкового кодексу України.
Хто сплачуватиме земельний податок?
Якщо є офіційний договір оренди, то сплачувати податки має орендар. Якщо такого договору немає, то селяни та фермери за свій пай будуть сплачувати мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ). Про це розповідає у своєму блозі старший проектний менеджер із земельної реформи офісу реформ КМУ, доктор економічних наук Андрій Мартин.
Головною причиною запровадження такого податку експерт називає те, що зараз в Україні близько третини земель перебувають у “сірій” оренді. Тобто, аграрії користуються землею неофіційно, а розраховуються із власником паю у натуральній формі чи готівкою. Таким чином, орендар не сплачує податки до місцевого бюджету.
Для тих орендодавців та орендарів, які дотепер офіційно сплачували податки, нічого не зміниться, наголошує Андрій Мартин.
Скільки треба заплатити?
Після введення земельного податку, власник паю буде сплачувати близько півтори тисячі гривень за гектар землі до місцевого бюджету. Відтак, за середньостатистичний пай в розмірі 4 га треба буде сплатити шість тисяч гривень на рік.
У Податковому кодексі прописано формулу, за якою розраховуватиметься розмір МПЗ. Податок на пай залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням коефіцієнту індексації, перемноженої на коефіцієнт 0,05. Простими словами, власник паю платитиме 5 відсотків річних від грошової оцінки землі.
Чи буде відстрочка через війну?
За словами Андрія Мартина, податок на землю за 2022 та 2023 роки не сплачуватимуть власники ділянок, що знаходяться в тимчасовий окупації або на територіях, де велися або ведуться бойові дії, а також ділянки, на яких розміщені фортифікаційні споруди або які є засміченими вибухонебезпечними предметами.
Уряд запровадив такий податок, незважаючи на те, що це матиме негативний відгук серед українців.
У Верховній раді наразі немає жодних ініціатив, щоб відтермінувати сплату земельного податку. Тут все залежить від політичного рішення влади.
