Які податки з продажу нерухомості доведеться сплачувати у 2025-му?

У 2025 році в Україні набули чинності нові правила оподаткування операцій з продажу нерухомості, передбачені законом про внесення змін до Податкового кодексу України.

Як пояснила експертка з нерухомості Олена Бондарук у коментарі для РБК-Україна, тепер на розмір податків або можливість отримати пільгу впливає кількість об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності продавця.

Як і раніше, продаж першого об’єкта житлової нерухомості протягом року звільняється від сплати податків за умови, що право власності на нього тривало понад три роки. Водночас у 2025 році були посилені правила для другого і наступних продажів: якщо людина продає другу квартиру або будинок протягом року, вона зобов’язана сплатити податок за повною ставкою.

Щодо ставок податків на нерухомість:

• Продаж першого об’єкта за умови володіння понад три роки – 0% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) і 0% військового збору.
• Продаж першого об’єкта за умови володіння до трьох років – 5% ПДФО та 5% військового збору.
• Продаж другого і кожного наступного об’єкта протягом року – 18% ПДФО та 5% військового збору.

Окремо експертка наголосила, що при продажу комерційної нерухомості податкові ставки залишаються незмінними: 5% ПДФО, 5% військовий збір і 1% державного мита, незалежно від тривалості володіння.

При продажу нерухомості, якщо продавець може документально підтвердити первісну вартість придбання, податок сплачується лише із різниці між ціною купівлі та ціною продажу. Наприклад, якщо нерухомість купили за 1 млн гривень і продають за 1,5 млн гривень, то податки будуть нараховані тільки на 500 тис. гривень різниці.

У випадку, якщо документи про первісну вартість відсутні, податок обчислюватиметься із повної суми продажу. При кожному продажі обов’язковою є нова оцінка майна.

Таким чином, при повторному продажу житлової нерухомості у 2025 році загальне податкове навантаження може досягати 23%.

У Податковому кодексі передбачені винятки, за яких продаж нерухомості не оподатковується. Якщо майно отримано у спадок від родичів першого ступеня споріднення, таких як батьки або діти, і продається до спливу трирічного терміну володіння, податок на прибуток можна не сплачувати.

Як пояснила Олена Бондарук у коментарі для РБК-Україна, нерухомість, що перебуває у власності понад три роки або отримана у спадщину, не підлягає оподаткуванню. При цьому дарування майна не прирівнюється до спадщини і оподатковується на загальних підставах.

Також від сплати податків можуть бути звільнені окремі категорії громадян, зокрема особи з інвалідністю І групи, ветерани бойових дій та внутрішньо переміщені особи, які отримали компенсацію за втрату житла.

Скільки сплачує податків покупець і продавець нерухомості?

При продажу нерухомості додаткові витрати несуть обидві сторони. Державне мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу сплачується обов’язково, незалежно від умов угоди. Його розмір складає 1% від оцінної вартості об’єкта або суми, вказаної у договорі. Про це також наголосила експерт з нерухомості Олена Бондарук у коментарі РБК-Україна.

Покупець, окрім сплати вартості нерухомості, має додатково внести збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1% від оціненої вартості майна. Цей платіж здійснюється до моменту нотаріального посвідчення угоди.

Розподіл витрат між продавцем і покупцем залежить від домовленостей сторін, однак за законом кожен з них відповідальний за свої зобов’язання. Додатковими витратами при укладанні угоди можуть стати послуги нотаріуса, плата за внесення змін у Державний реєстр речових прав, а також можливі банківські або страхові комісії.

У разі укладення договору за заниженою ціною продавець ризикує зіткнутися з податковими перевірками: податкова служба може визнати договірну суму нижчою за ринкову і донарахувати податки на різницю.

До того ж, з 2025 року планується впровадження електронного моніторингу ринкових цін на нерухомість, що ускладнить можливість оформлення угод за штучно заниженими цінами.

Оксана ЧОПАК