«єОселя» змінює правила гри з нового року

Державна іпотечна програма «єОселя» з початку 2026 року працюватиме за оновленими правилами. Про намір змінити підхід до її реалізації Нацбанк повідомив у своєму звіті, на який посилається РБК-Україна в матеріалі журналіста Константина Широкуна.

Йдеться не про згортання програми, а про переформатування механізму: частину нинішньої моделі держава збереже, частину – переведе на інші рейки, а для окремих категорій позичальників запровадить окрему компенсаційну схему.

Як «єОселя» працює зараз

Нині «єОселя» побудована за простою логікою. Держава через Українську фінансову житлову компанію «Укрфінжитло» надає банкам ресурси під пільгову іпотеку. Для окремих категорій громадян ставка становить 3% річних, для інших позичальників – 7%.

Банки фактично виступають фронт-офісом програми: вони видають кредити, отримують фіксовану винагороду, а сформовані іпотечні портфелі «Укрфінжитло» зобов’язується викупити не пізніше ніж через три роки. Таким чином основний ризик за такими кредитами іде на держкомпанію, а комерційні банки мають гарантований дохід від участі у програмі.

Що зміниться з 2026 року

Зі звіту НБУ, на який посилається РБК-Україна, випливає: чинний підхід держава зберігатиме не для всіх. У класичному форматі «гроші від Укрфінжитла – фіксована винагорода банкам – викуп портфеля через три роки» програма надалі працюватиме для окремих пільгових груп населення та у випадку придбання єдиного житла, вік якого не перевищує трьох років.

Для решти позичальників планується інший порядок. Банки видаватимуть іпотечні кредити вже за рахунок власних ресурсів. Натомість «Укрфінжитло» платитиме їм підвищену комісію та так само через три роки викупатиме ці іпотеки з балансів банків.

Тобто в практиці з’явиться більше «класичної» іпотеки, коли кредит оформлений у банку, залишається його ризиком на певний період, а державна компанія не кредитує банк напряму, а компенсує йому частину доходу й забирає портфель згодом.

Окрема модель для ВПО, ветеранів і «старішого» житла

Окремий блок змін стосується внутрішньо переміщених осіб, ветеранів та купівлі єдиного житла, якому більше трьох років. Для цих випадків НБУ у звіті описує компенсаційну модель, яку наводить РБК-Україна.

За таким підходом сам кредит залишається на балансі банку, тобто не викуповується «Укрфінжитлом». Позичальники у перші роки кредитування сплачуватимуть або 7%, або 10% річних, а різницю між цією ставкою та ринковою банкам компенсуватиме державна компанія.

Фактично це інша форма державної підтримки: не дешевий ресурс для банків під конкретну ставку, а часткова компенсація відсотків, яку позичальник «не бачить», але відчуває у вигляді нижчого платежу в перші роки.

Менші ліміти на площу житла

Незалежно від обраної моделі підтримки, НБУ анонсує ще одну зміну, на яку звертає увагу РБК-Україна: буде зменшено граничні параметри площі житла, на яке може поширюватися «єОселя».

Для сім’ї з двох осіб ліміт для квартир становитиме 52,5 кв. м, для будинків – 62,5 кв. м. На кожного наступного члена сім’ї додається ще 21 квадратний метр.

Таким чином держава чіткіше обмежує «розмір» об’єктів, які можна купити в межах програми, роблячи акцент саме на базовому житлі, а не на просторих квартирах чи будинках великої площі.

Навіщо НБУ змінює механіку

У Нацбанку, як передає РБК-Україна, вважають, що оновлений формат дозволить підтримати більшу кількість іпотечних кредитів без додаткових витрат із бюджету й одночасно створити стимули для розвитку ринкового кредитування.

Логіка проста: частина ризиків і фінансування переноситься на банки, а держава бере на себе роль «допоміжного механізму», який або викуповує портфелі, або частково компенсує відсотки. При цьому програма зберігає пільговий характер для найбільш вразливих категорій – ВПО, ветеранів та тих, для кого ця квартира чи будинок є єдиним житлом.

Вартість кредиту і вимоги до доходу

У матеріалі згадується і про загальну ситуацію на ринку. Поточна ринкова ставка за іпотекою, за даними НБУ, становить близько 18% річних. За таких умов, підраховують в Нацбанку, щоб обслуговувати кредит на купівлю квартири площею 60 кв. м із прийнятним борговим навантаженням, домогосподарство має мати щомісячний чистий дохід не менше 80 тисяч гривень.

Ці цифри Нацбанк наводить як орієнтир, пояснюючи, чому без програм на кшталт «єОселі» іпотека за ринковими ставками залишається малодоступною для більшості сімей.

Попередні кроки для ВПО і зростання інтересу до програми

РБК-Україна нагадує, що раніше уряд уже змінив умови участі для внутрішньо переміщених осіб. Постанова Кабміну №988 передбачає, що держава може покривати 70% початкового внеску та 70% відсоткової ставки у перший рік, а також частину комісій. За оцінками уряду, це дозволяє знизити мінімальний власний внесок ВПО до близько 120 тисяч гривень. (RBC Ukraine)

У тому ж матеріалі зазначено, що такі кроки розширюють доступ до іпотеки для більшої кількості людей і сприяють зростанню популярності «єОселі». Саме на цій основі НБУ та уряд планують перейти до нового, більш гнучкого формату програми з початку 2026 року.

Оксана ЧОПАК