Az „eOszelja” állami jelzálogprogram 2026 elejétől frissített szabályok szerint fog működni. A Nemzeti Bank éves jelentésében jelentette be szándékát, hogy megváltoztatja a végrehajtás megközelítését, amelyre Kosztyantin Sirokun, az RBC-Ukrajina újságírója utal publikációjában.
Nem a program felszámolásáról van szó, hanem a mechanizmus újraformatálásáról: az állam megtartja a jelenlegi modell egy részét, egy részét más sínekre helyezi át, és külön kompenzációs rendszert vezet be a hitelfelvevők bizonyos kategóriái számára.
Hogyan működik most az „eOszelja”?
Jelenleg az „eOszelja” egyszerű logikán alapul. Az állam az Ukrfinzsitlo ukrán pénzügyi lakásépítő vállalaton keresztül biztosít forrásokat a bankoknak a kedvezményes jelzáloghitelekhez. Bizonyos kategóriájú állampolgárok számára az éves kamatláb 3%, más hitelfelvevők számára 7%. A bankok valójában a program frontirodájaként működnek: hiteleket nyújtanak, fix díjat kapnak, az Ukrfinzsitlo pedig vállalja, hogy legkésőbb három éven belül visszavásárolja a kialakult jelzáloghitel-portfóliókat. Így az ilyen hitelek fő kockázata az állami vállalatra hárul, a kereskedelmi bankok pedig garantált jövedelemmel rendelkeznek a programban való részvételből.
Mi változik 2026-tól?
A Nemzeti Bank jelentése, amelyre az RBC-Ukrajina hivatkozik azt sugallja, hogy az állam nem fogja fenntartani a jelenlegi megközelítést mindenki számára. A klasszikus „pénz az Ukrfinzsitlo-tól – fix jutalék a bankoknak – a portfólió három éven belüli visszafizetése” formátumban a program továbbra is működni fog a lakosság bizonyos kedvezményezett csoportjai és egyetlen, három évnél nem régebbi lakás vásárlása esetén.
A fennmaradó hitelfelvevők számára eltérő eljárást terveznek. A bankok saját forrásaik terhére nyújtanak jelzáloghiteleket. Cserébe az Ukrfinzsitlo megemelt jutalékot fizet nekik, és ezeket a jelzáloghiteleket három éven belül ki is váltja a bankok mérlegéből. Vagyis a gyakorlatban több „klasszikus” jelzáloghitel lesz, amikor a hitelt egy banknál folyósítják, egy bizonyos ideig az ő kockázata marad, és az állami tulajdonú vállalat nem közvetlenül a banknak hitelez, hanem a bevétel egy részével kompenzálja, és később átveszi a portfóliót.
Külön modell a belső menekültek, a veteránok és az „használt” lakások esetében
Egy külön módosítási blokk érinti a belső menekülteket, a veteránokat és a három évnél régebbi lakás vásárlását. Ezekre az esetekre a jegybank a jelentésben egy kompenzációs modellt ír le, idézi az RBC-Ukrajina.
Ezen megközelítés szerint maga a hitel a bank mérlegében marad, azaz az Ukrfinzsitlo nem vásárolja ki. Az adósok a hitelezés első éveiben évi 7% vagy 10%-ot fizetnek, és a kamatláb és a piaci kamatláb közötti különbséget az állami vállalat kompenzálja a bankoknak.
Valójában ez az állami támogatás egy másik formája: nem egy olcsó forrás a bankok számára egy meghatározott kamatlábon, hanem a kamat részleges kompenzációja, amelyet az adós „nem lát”, de az első években alacsonyabb fizetés formájában érez.
Kisebb korlátok a lakóterületre vonatkozóan
A választott támogatási modelltől függetlenül a jegybank egy újabb módosítást helyez kilátásba, amelyre az RBC-Ukrajina is felhívja a figyelmet: csökkenni fognak az „eOszelja” által lefedhető lakásterület maximális paraméterei.
Kéttagú család esetében a lakások határa 52,5 négyzetméter, házak esetében 62,5 négyzetméter lesz. Minden további családtag után további 21 négyzetméter adódik hozzá.
Így az állam egyértelműbben korlátozza a program keretében megvásárolható objektumok „méretét”, az alapvető lakhatásra összpontosítva, és nem a tágas lakásokra vagy nagy alapterületű házakra.
Miért változtatja meg a Nemzeti Bank a mechanizmusokat?
A Nemzeti Bank – ahogy arról az RBC-Ukrajna is beszámolt – úgy véli, hogy a frissített formátum lehetővé teszi nagyobb számú jelzáloghitel támogatását a költségvetésből származó többletköltségek nélkül, és egyúttal ösztönzőket teremt a piaci hitelezés fejlesztéséhez. A logika egyszerű: a kockázatok és a finanszírozás egy része átkerül a bankokra, az állam pedig egy „segédmechanizmus” szerepét tölti be, amely vagy portfóliókat vásárol fel, vagy részben kompenzálja a kamatokat. Ugyanakkor a program megtartja a legkiszolgáltatottabb kategóriák – a belső menekültek, a veteránok és azok – preferenciális jellegét, akiknek ez a lakás vagy ház az egyetlen lakhatása.
A hitel költségei és a jövedelemre vonatkozó követelmények
A cikk a piaci általános helyzetről is szól. A jegybank adatai szerint a jelenlegi piaci jelzálogkamatláb évi 18% körül van. Ilyen feltételek mellett a Nemzeti Bank számításai szerint egy 60 négyzetméteres lakás vásárlására felvett hitel törlesztéséhez elfogadható adósságterhek mellett egy háztartásnak legalább 80 ezer hrivnya havi nettó jövedelemmel kell rendelkeznie. A Nemzeti Bank ezeket az adatokat iránymutatásként említi, megmagyarázva, hogy az olyan programok nélkül, mint az e-Oszelja, miért marad a piaci kamatozású jelzáloghitel a legtöbb család számára elérhetetlen.
Előzetes lépések a belső menekültek számára és a program iránti növekvő érdeklődés
Az RBC-Ukrajina emlékeztet arra, hogy a kormány már megváltoztatta a belső menekültek részvételi feltételeit. A 988. számú kormányhatározat kimondja, hogy az állam az első évben a kezdeti befizetés 70%-át és a kamatláb 70%-át, valamint a jutalékok egy részét fedezheti. A kormányzati becslések szerint ez lehetővé teszi a belső menekültek minimális önrészének mintegy 120 ezer hrivnyára való csökkentését.
Ugyanez a cikk kimondja, hogy az ilyen lépések számos ember számára bővítik a jelzáloghitelekhez való hozzáférést, és hozzájárulnak az e-lakás népszerűségének növekedéséhez. Ennek alapján tervezi a jegybank és a kormány, hogy 2026 elejétől a programban egy új, rugalmasabb formátumra térnek át.
A piaci jelzáloghitelek hiánya és a legtöbb ukrán számára alacsony elérhetőségi lakáshoz jutási szint miatt az eOselja állami program szinte az egyetlen reális lehetőséggé vált a hitelből való lakásvásárlásra. Azonban a fiatal szakemberek és fontos területeken dolgozók támogatásának társadalmi célja ellenére a program a tisztviselők és a biztonsági erők visszaéléseinek célpontjává vált, akik megtanulták kijátszani annak korlátozásokat.
A program feltételei: ki és hogyan kaphat kölcsönt
Az eOselja lehetőséget biztosít jelzáloghitel felvételére kedvezményes, évi 3%-os kamattal az első 10 évben, és 6%-os kamattal a következő tíz évben. A kölcsön futamideje akár 20 év is lehet. A program tanároknak, orvosoknak, tudósoknak, katonáknak, rendőröknek, valamint 35 év alatti fiataloknak szól. A Globus Bank szerint a minimális önerő a lakás értékének 20%-a, a 25 év alatti hitelfelvevők esetében pedig csak 10%.
Előnyben részesülnek azok, akiknek nincs saját otthonuk, vagy 52,5 négyzetméternél kisebb alapterületű lakásban élnek, személyenként plusz 21 négyzetméter minden további családtag után. A hitelező a család fizetőképességét a teljes jövedelem figyelembevételével értékeli. Az RBC-Ukrajina közleménye szerint, Katerina Licsanu banki képviselőre hivatkozva, az átlagos hitelösszeg 1,65 millió hrivnya, ami egy 40-50 négyzetméteres lakás árának felel meg. A kérelmet a Gyija portálon keresztül nyújtják be, ezt követően a bank megvizsgálja a kérelmet és döntést hoz. Jóváhagyás esetén a hitelfelvevőnek 30 napja van bankot és lakást választani. A Nemzeti Bank információja szerint a lakáshitelek mintegy 95%-át jelenleg az eOselja program keretében folyósítják, ami gyakorlatilag a kereskedelmi jelzálogpiac hiányát jelzi.
Átláthatatlan alkalmazás: ki él vissza az eOselja-val?
A korlátozások ellenére az állami program kényelmes opcióvá vált azok számára, akik nem tartoznak a célközönséghez. A Bihus.Info vizsgálata több mint 160 olyan esetet tárt fel, amikor magas jövedelmű tisztviselők kedvezményes jelzáloghiteleket kaptak, akik formálisan megfeleltek a program követelményeinek, de valójában elegendő forrással rendelkeztek ahhoz, hogy állami támogatás nélkül vásároljanak lakást.
Andrij Noszovics, a Kalusi kerületi ügyészség ügyészének felesége évi 3%-os kamattal vásárolt egy lakást Lenbergben, bár a család számos ingatlannal rendelkezett – egy nagy lakással Ivano-Frankivszkban, egy házzal a külvárosban stb. A kérelem benyújtása előtt az ingatlant a rokonokra írták át.
Az Ekonomicsna Pravda adatai szerint 2024-ben az eOselja-n keresztül kölcsönt felvevő családok átlagos jövedelme 1,5 millió hrivnya volt – ez háromszorosa egy átlagos ukrán család átlagjövedelmének. A legaktívabbak a bűnüldöző szervek – az Állami Nyomozó Iroda, a Nemzeti Korrupcióellenes Hivatal és a Gazdasági Biztonsági Hivatal – alkalmazottai voltak. Az Állami Nyomozóiroda minden 20. alkalmazottja kapott kedvezményes jelzáloghitelt.
Fiktív válásokat is felfedtek, a vagyon más családtagoknak történő átruházását, valamint formális foglalkoztatást az oktatási vagy az egészségügyi szférában – mindezt a program hivatalos követelményeinek teljesítése érdekében.
A programnak változtatásokra van szüksége
A feltárt visszaélésekre válaszul az Ukrfinzsitlo Állami Vállalat a program feltételeinek frissítését kezdeményezte. Többek között az alábbiakat javasolják:
tiltsák meg a lakások bérbeadását;
korlátozzák a lakások lehetséges maximális alapterületét;
bevezetni a programban résztvevők jövedelmére vonatkozó korlátozásokat.
Ezeknek az intézkedéseknek vissza kellene állítaniuk az eOselja eredeti célját, miszerint azoknak biztosítsanak lakást, akiknek valóban szükségük van rá, nem pedig azoknak, akik tudják, hogyan kell kijátszani a rendszert. Julija Szviridenko gazdasági miniszter szerint a programban hatalmas potenciál rejlik: „A rendszer több mint 100 000 egyedi igényt rögzített. Ez arra utal, hogy a részletfizetési rendszer rendkívül fontos a polgárok számára”, számolt be az Ekonomicsna Pravda.
A program kezdete óta 17,5 ezer család vett igénybe kölcsönt összesen 28,8 milliárd hrivnya értékben. A kereslet azonban messze meghaladja a kínálatot – és amíg a feltételek nem válnak átláthatóbbá, fennáll annak a veszélye, hogy a szociális program továbbra is a kiváltságosok eszköze marad.
A Gyija e-Oszelja programja keretében több mint 15 ezer ukrán család kapott lakáshitelt több mint 25 milliárd hrivnya értékben.
A program legaktívabb felhasználói a honvédség (54,1%), a tanárok (8,3%) és az egészségügyi dolgozók (8,2%) – közölte Mihajlo Fedorov, az innovációért, az oktatás fejlesztéséért, a tudományért és a technológiaért felelős miniszterelnök-helyettes, digitális átalakításért felelős miniszter.
Megjegyezte, hogy az e-Oszeljának köszönhetően az ukránok gyorsan és kedvező feltételekkel vásárolhatnak saját lakást.
„A Gyija alkalmazáson keresztül beküldi a kérelmet a bankoknak, megkapja az előzetes döntést a hitel kiadásáról, és rendezi a jelzáloghitelt. Minden egyszerű és gyors, bankok közötti utazás és hosszú várakozási idő nélkül”
Az eOszelja megfizethető jelzáloghitelezési program kezdete óta 14 114 család vette igénybe, a kihelyezett hitelek teljes összege pedig meghaladta a 22,8 milliárd hrivnyát, számolt be az Ukfinzsitlo sajtószolgálata.
Az elmúlt héten 234 millió hrivnya értékben adtak ki hitelt a partnerbankok, 133 család lett lakástulajdonos:
szerződéses katonák és biztonsági erők 39 családja;
62 ukrán saját lakhely nélkül család;
7 veterán;
3 tanár;
12 orvos;
4 tudós;
62 belföldi menekült.
75 család választott „új építésű” lakást, köztük 27 lakás a még épülő házakban. Emellett az ukránok már 454 magánházat vásároltak az eOszelján keresztül. Emlékeztetőül, november 4-én módosítások léptek életbe a program feltételeiben: a változások a lakások korára vonatkoznak.
A programot Ukrajna Gazdasági Minisztériuma, valamint a Digitális Minisztérium és az Ukrfinzsitlo közösen valósítja meg. Pályázatot a Gyija mobilalkalmazáson keresztül lehet benyújtani.
