Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői 2025 októberében átfogó tanulmányt készítettek az európai lakáspiac helyzetéről.
A Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies című dokumentum részletesen elemzi a lakásárak alakulását, a kereslet és kínálat mozgatórugóit, valamint azokat a szabályozási és politikai tényezőket, amelyek befolyásolják a lakhatás megfizethetőségét az EU-s tagállamokban.
A tanulmány fontos megállapítása, hogy az elmúlt évtizedben Európa-szerte meredeken emelkedtek a lakásárak, méghozzá olyan ütemben, ami meghaladta a jövedelmek növekedését. 2014 és 2025 között Európában átlagosan a háztartások jövedelmei nagyjából 10 százalékkal lassabban nőttek, mint a lakásárak, olvasható az Oeconomus elemzésében.
A lakásvásárlás megfizethetősége az utóbbi években nem pusztán az árak alakulásától, hanem a pénzügyi feltételektől is egyre inkább függ:
Közép- és Kelet-Európában – különösen Bulgáriában, Romániában, Horvátországban, Csehországban és Magyarországon – az erőteljes jövedelemnövekedés ellensúlyozni tudta a kamatemelkedés negatív hatását, így a háztartások hitelképessége javult.
Nyugat- és Észak-Európában, például Franciaországban, Portugáliában, Szlovákiában, Luxemburgban és Svédországban, ezzel szemben a kamatemelkedés dominált, ami 10-30 százalékos csökkenést okozott a hitelfelvételi kapacitásban.
A tanulmány arra is rámutat, hogy nemcsak a vásárlás, hanem a bérlés is kihívás a fiatalok és új háztartások számára napjainkban. Számos európai nagyvárosban egy újonnan bérelt két hálószobás lakás bérleti díja meghaladja a medián háztartási jövedelem 50 százalékát, ami komoly megfizethetőségi problémát jelent.
Mi hajtja felfelé az árakat?
A Bizottság elemzése szerint a lakáspiaci boom mögött egyszerre állnak keresleti tényezők (több ember keres lakást) és kínálati korlátok (nem épül elég új otthon). A tanulmány meglátásai szerint kijelenthetjük, hogy a kínálat rugalmatlansága vált a lakáspiac tartós jellemzőjévé: nem épül elég új lakás, így az áremelkedés tartósan beépül a rendszerbe.
Mivel a kereslet-kínálat egyensúlyának eltolódása strukturális jellegű, így nincs gyors megoldás. A szakértők abban egyetértenek, hogy átfogó lakáspolitikai reformokra van szükség, melyek a kínálat bővítését, a felelős hitelezést, és az igazságosabb adózást egyaránt magukban foglalják. Csak így biztosítható, hogy a jövő európai városaiban ne váljon luxuscikké a lakhatás, és a fiatalok, családok megfizethető otthonhoz juthassanak.
