Az idén júliusra több mint 339 ezer adásvételi szerződés köttetett Ukrajnában mezőgazdasági földterületekre. A piac 2021. július 1-jei megnyitása óta az ukrán állampolgárok összesen mintegy 636 ezer hektár földet vásároltak, több mint 30 milliárd hrivnya értékben – derül ki az Opendatabot online adatbázis és az ukrán állami földkataszter friss adataiból. A háború ellenére az ukrán földpiac befektetési tereppé vált.
A piac indulásakor, 2021 nyarán az első hónapokban hatalmas érdeklődés övezte a lehetőséget, amely húszévnyi moratórium után végre engedélyezte a mezőgazdasági földek adásvételét. Akkoriban az átlagos hektárár 95 668 hrivnya körül mozgott, ám év végére ez 33 689 hrivnyára esett vissza, miközben a tranzakciók száma megugrott. A piac kezdeti túlfűtöttsége hamar lecsengett, és a kereslet-kínálat normalizálódása árcsökkenést eredményezett.
A 2022 februárjában kitört orosz–ukrán háború szinte teljesen lefagyasztotta a piacot. 2022 tavaszán hónapokig alig születtek új szerződések: májusban például mindössze 323 tranzakció történt. Ugyanakkor már abban az évben nyáron elindult az újraéledés, a következő évre pedig már havi 4–7 ezer adásvétel jellemezte a piacot.
2023 a konszolidáció éve lett: a hektáronkénti átlagár 39 ezer hrivnyáról 42 ezer hrivnya fölé emelkedett az év végére.
Ezt a trendet folytatta 2024 is, amikor az első negyedévben megnyílt a lehetőség jogi személyek – azaz vállalatok – számára is a földvásárlásra.
A jogszabályváltozás azonban nem váltotta be a hirtelen fellendüléshez fűzött reményeket, részben a külföldi tulajdonú cégek korlátozásai miatt.
Az ukrajnai agrárvállalatok top 10-es listájában ugyanis öt cég mögött is külföldi tulajdonos áll, ők nem élhettek ezzel az opcióval – legalábbis hivatalosan.
Ennek ellenére 2024 márciusától a havi tranzakciószám 9 ezer fölé emelkedett, a havi piaci forgalom pedig meghaladta az 1 milliárd hrivnyát.
Az év során a hektáronkénti ár 43 és 52 ezer hrivnya között mozgott, majd 2025 áprilisában érte el az eddigi csúcsot, 71 898 hrivnyával, mielőtt júniusban visszaállt volna a 60 678 hrivnyás átlagárra, ami 60 százalékos növekedés a földpiac 2021-es megnyitása óta.
Nyugat-Ukrajnában a legmagasabbak az árak
A legmagasabb árakat egyértelműen Nyugat-Ukrajnában jegyezték fel:
az élen Ivano-Frankivszk megye áll, ahol az átlagos hektárár meghaladja a 126 600 hrivnyát;
ezt követi Lemberg megye 118 300;
Kijev megye 89 400 hrivnyás hektáronkénti árral;
Ternopil megye (hektáronként 86 900 hrivnya);
és a közép-keleti elhelyezkedésű, de dinamikusan fejlődő Dnyipropetrovszk megye is (hektáronként 73 900 hrivnya).
Ezekben a térségekben az infrastruktúra fejlettebb, a mezőgazdasági termelés intenzívebb és a befektetési kockázatok is mérsékeltebbek, ami hozzájárul a magasabb árszinthez.
A háború tönkretette a kelet-ukrajnai földpiacot
Ezzel szemben a legalacsonyabb árakat továbbra is a frontvonalhoz közeli háborús régiókban regisztrálják.
Zaporizzsja megyében például egy hektár földért átlagosan 38 300 hrivnyát fizetnek,
Herszonban ez az összeg 39 100 hrivnya.
Csernyihiv (hektáronként 41 100 hrivnya),
Mikolajiv (hektáronként 41 600 hrivnya) és
Odessza megye (hektáronként 41 800 hrivnya) szintén az olcsóbb kategóriába tartoznak.
Ezekben a térségekben a katonai kockázatok, a kiszámíthatatlan gazdasági környezet és a korlátozott mezőgazdasági infrastruktúra továbbra is visszafogja az árak emelkedését, hiába nő országosan az érdeklődés a termőföld iránt.
Ukrán földpiac: megháromszorozódtak az árak
A tranzakciók számát tekintve a Poltava és Vinnica megyék állnak az élen egyenként 5400 ügylet felett, míg Kijev megyében közel 4700 szerződést kötöttek 2025 első felében. Ez 13 százalékos növekedés az első piaci év (2021 második fél éve) hasonló időszakához képest.
Az adásvételek pénzbeli összértéke viszont szinte megháromszorozódott: 2,85 milliárd hrivnyáról 8,22 milliárdra nőtt.
A legfrissebb piaci adatok tehát arra utalnak, hogy az ukrán földpiac a geopolitikai és gazdasági bizonytalanságok ellenére fokozatosan stabilizálódott. A tranzakciószámok növekedése és a hektáronkénti árak emelkedése is azt mutatja, hogy a termőföld iránti bizalom erősödik a belföldi szereplők körében. Bár a külföldi befektetők részvétele továbbra is jogi korlátokba ütközik, a piaci mechanizmusok működése, valamint a belső kereslet folyamatos bővülése is jelzi, hogy a mezőgazdasági földterület egyre inkább túlmutat eredeti funkcióján. A jelenlegi tendenciák alapján valószínűsíthető, hogy a termőföld a következő években a hazai befektetők portfólióinak stabil elemévé válik.
Ukrajnában 2021. július 1-jén járt le a mezőgazdasági földterületek eladására vonatkozó moratórium. Az Igazságügyi Minisztérium adatai szerint a moratórium utáni első napi 14 órai adatai szerint 33 földügyletet regisztráltak.
„Ezek az első megállapodások a moratórium feloldását követően. A nyilvántartások szoftvere mindeddig nem volt alkalmas a telkek forgalmának biztosítására, többek között a földpiacról szóló törvény által megállapított korlátozások betartására. Jelenleg nincs fizikai akadálya a földpiac működésének, a rendszerünk stabil” – jelentette ki Denisz Maljuszka, igazságügyi miniszter.
A földpiac Ukrajnában az első három évben korlátozottan működik. Csak magánszemélyek vásárolhatnak telket, és ezen telkek területe nem haladhatja meg a 100 hektárt. A külföldiek és a szankcióval sújtott személyek nem léphetnek be a földpiacra.
2021. július 1-jén hatályba lépett „Ukrajna egyes, a mezőgazdasági földterületek forgalmára vonatkozó jogalkotási dokumentumai módosításáról” szóló törvény, amely eltörölte a mezőgazdasági földterületek értékesítésére vonatkozó moratóriumot.
A dokumentumnak megfelelően 2021. július 1-től 2024. január 1-ig mezőgazdasági területeket csak Ukrajna állampolgárai vásárolhatnak. Az első két évben egy magánszemély maximum 100 hektár földet vásárolhat meg.
2024-től jogi személyek is vásárolhatnak mezőgazdasági földterületeket, a korlátozás – maximum 10 ezer hektár. A külföldi állampolgárok, a hontalanok és a külföldi jogi személyek csak akkor élhetnek ezzel a joggal, ha az ukrán lakosság a népszavazáson megszavazza.
A referendumot követően sem vásárolhatnak külföldi állampolgárok földterületet, amely 50 km-nél közelebb van Ukrajna államhatárához.
A földterületért való elszámolás kizárólag átutalással történik. 2030. január 1-ig a mezőgazdasági földterületek eladási ára nem lehet alacsonyabb, mint pénzbeli értéke.
Abban az esetben, ha a földterület vásárlója nem rendelkezik pénzeszközei forrását megerősítő dokumentumokkal, tilos az adás-vétel. Kizárólag magánterületeket lehet áruba bocsájtani. Az állami és kommunális mezőgazdasági földek nem lehet értékesíteni.
