2025-ben az ukrán lakosság számára a lakóhely kiválasztásakor a fő tényező továbbra is a pénzügyi lehetőség és a lehetséges kockázat szintje, számolt be az RBC-Ukrajina az OLX Ingatlan statisztikai adataira hivatkozva, amelyek 9560 platformfelhasználó bevonásával áprilisiban készült felmérésen alapulnak.
Kik vásárolnak lakást?
A potenciális vásárlók közül a legaktívabbak a 31 és 41 év közötti ukránok voltak — a válaszadók 30%-a. Őket követik a 42–52 évesek (26%) és a 18–30 évesek (25%).
A megkérdezettek többségének havi jövedelme legfeljebb 30 ezer hrivnya. A lakhatási körülményeiket tekintve 37%-uk már rendelkezik saját ingatlannal, míg további 32%-uk jelenleg bérelt lakásban lakik.
A vásárlás tervezése
A válaszadók mintegy 62%-a tervezi, hogy az elkövetkező öt évben új lakást vásárol. A legnépszerűbb opció a lakás (62%), de a válaszadók jelentős része (48%) magánház vásárlását is fontolgatja.
Az új építésű és a „használt” ingatlanok előnyei és hátrányai 2025-ben
Az új építésű ingatlanok fő előnyei között a vásárlók leggyakrabban az autonóm fűtést és a független energiaellátást említik, ami a válaszadók több mint fele számára döntő tényező. Szintén vonzóak a modern tervezés, a legújabb építési technológiák, a lakóparkok fejlett infrastruktúrája és a lakásvásárlás lehetősége az „eOszelja” állami jelzálogprogramon keresztül.
Az elsődleges piacon történő lakásvásárlás azonban nem kockázatmentes. A legnagyobb aggodalmak az építkezés leállásának vagy a létesítmény befejezésének jelentős késedelmének lehetőségével kapcsolatosak. A potenciális vásárlókat továbbá elriasztja a lakások magas ára, a felújításokba való beruházás szükségessége, a hosszú várakozási idő, míg befejeződik az építkezés, valamint az a tény, hogy számos új építésű ház messze van a központtól.
Miért vonzó a „használt” ingatlan?
A használt lakások ezzel szemben vonzóak, mivel a vásárlás után azonnal be lehet költözni. Fontos előny a már kiépített infrastruktúra megléte és a lakás reális állapota is, amelyet az első látogatás során fel lehet mérni. Ezenkívül használt lakás esetében gyakrabban van lehetőség az vételár csökkentéséről tárgyalni. A főbb hiányosságok közé tartoznak az elhasználódott közműhálózat, az elavult tervezés és a felújítás szükségessége.
Az általános gazdasági instabilitás ellenére Ukrajnában továbbra is magas a lakások iránti kereslet. A potenciális vásárlók több mint 60%-a azt tervezi, hogy öt éven belül lakást vásárol. Ugyanakkor legtöbbjük habozik, hogy új építésű lakást vagy a másodlagos piacon használtat vásároljon. A megkérdezettek közel negyede kizárólag a használt lakást részesíti előnyben, míg csupán 14%-uk koncentrál egyértelműen az új építésű ingatlanra.
A szakértők a kivitelezőknek azt javasolják, hogy erősítsék meg az épületek befejezésére vonatkozó garanciákkal kapcsolatos kommunikációt, a leendő tulajdonosoknak pedig, hogy gondosan ellenőrizzék, jogilag rendben van-e a lakás függetlenül attól, hogy új építésű lakóházban vagy a másodlagos piacon vásárolnak használt lakást.
Mi a helyzet a kereskedelmi ingatlanokkal?
2025 márciusában az ukrán kereskedelmi ingatlanpiac nem tipikus dinamikát mutatott – az árak emelkedtek, bár a kereslet csökkent, és az eladó ingatlanok száma csökkent.
Az RBC-Ukrajina által idézett OLX Ingatlan adatai szerint az általános piaci aktivitás csökkenni látszik a gazdasági helyzet bizonytalansága és a magas kockázatok miatt. Az ingatlanok értékének növekedése, az ajánlatok számának csökkenésével és a vélemények számának csökkenésével együtt, óvatosságra utal mind a tulajdonosok, mind a potenciális bérlők vagy vevők részéről.
Ugyanakkor az összes nagyváros közül csak Kijevben nőtt a kereskedelmi ingatlanok vásárlása vagy bérlése iránti érdeklődés. A fennmaradó régiókban aktivitáscsökkenés tapasztalható – a piac valójában „szűkül”, új üzletek lassabban köttetnek meg.
Jelentősen drágább lett üzlethelyiséget vásárolni Ukrajnában 2025-ben. A legmagasabb árakat hagyományosan Kijevben tartják – az üzleti vállalkozások ingatlanjainak átlagára elérte a 8,3 millió hrivnyát, ami 14%-kal magasabb a tavalyi adatnál. Dnyipróban a költségek 29%-kal emelkedtek, és most körülbelül 4,1 millió hrivnyát tesznek ki. Lembergben 12%-os, 3,1 milliós, Odesszában pedig 9%-os, 3,5 milliós növekedést regisztráltak. Harkiv kivételnek bizonyult a nagyvárosok között: az árak itt 4%-kal, 2 millió hrivnyára csökkentek.
Az ország minden nagyobb városában csökkent az értékesítési piacon lévő ajánlatok száma. A legszembetűnőbb csökkenést Lembergben és Dnyipróban regisztrálták, ahol a hirdetések száma 37%, illetve 33%-kal esett vissza. Ami a keresletet illeti, a csökkenés a legtöbb régióban megfigyelhető, kivéve Kijevet. A fővárosban ezzel szemben megnőtt az üzlethelyiségek iránti érdeklődés – 31%-kal a tavalyi márciusi adatokhoz képest.
A bérleti díj is drágább lett. A legnagyobb növekedés Dnyipróban figyelhető meg – az átlagos bérleti díj itt 52%-kal emelkedett, és elérte a havi 17 ezer hrivnyát. Ugyanakkor Kijev tartja vezető szerepét az árszintek tekintetében: az üzlethelyiségek bérlése itt átlagosan 38 ezer hrivnyába kerül, ami 15%-kal több, mint egy évvel ezelőtt. Odesszában a bérleti díj 25%-kal, 19 ezer hrivnyára, Lembergben 9%-kal, 18 ezerre emelkedett. Harkivban stabil szinten maradt – 12 ezer hrivnya, változatlan a tavalyi évhez képest.
Az árak emelkedését a rendelkezésre álló lehetőségek számának csökkenése követi. Kijevben a bérelhető ingatlanok piacán az ajánlatok mennyisége 22%-kal csökkent. Ezzel párhuzamosan a kereslet is csökken. Harkivban 30%-kal, Lembergben és Odesszában egyaránt 24%-kal, Kijevben 22%-kal, Dnyipróban pedig 19%-kal. Az általános tendencia a kereskedelmi ingatlanpiac „lehűlését” jelzi. A szakértők ezt a gazdasági instabilitással, a folyamatban lévő harcokkal és az üzleti élet az új realitáshoz való alkalmazkodásával magyarázzák, többek között vállalkozások egy részének az online modellre való áttérésével.
Olena Hajdamaha, az Ukrán Ingatlanügynökök Szövetségének elnöke közölte, a viszonylag biztonságosnak mondható Ivano-Frankivszk, Lembert, Csernyivci és Kárpátalja megyében kitört a lakásépítési láz. Eközben a keleti és déli régiókban a frontvonal közelsége miatt alacsony a kereslet.
A szakértő a Glavkom című online hírforrásnak adott interjújában elmondta, hogy Ukrajna nyugati régióiban az új építésű lakások négyzetméterenkénti ára a földmunkák szakaszában 950 dollárról indul, és az építkezés befejeztével a lakások értékesítési ára legalább 1300 dollárt tesz ki négyzetméterenként.
Szumi, Harkiv, Zaporizzsja és Herszon megyében a civil infrastruktúrát naponta érő intenzív támadások miatt alacsonyak az árak.
Az orosz határtól 26 kilométerre fekvő Harkivban például a lakásárak 75 százalékkal estek a háború előtti időszakhoz képest. Gyakori, hogy akár 10 ezer dollár alatt is meg lehet venni egy egyszobás lakást.
A lakáspiac felfutása ellenére azonban a nyugati régiókban nincs annyi vállalkozás, hogy a nagyszámú belső menekültnek munkát tudjanak biztosítani – mutatott rá az ingatlanszakértő, sokan ezért kénytelenek lesznek eladni az ingatlanukat, és valamelyik egymilliós lélekszámú városba költöznek a jobb megélhetés reményében.
Az utóbbi időben egyre többen vesznek fel lakáscélú jelzáloghitelt Kijevben és Nyugat-Ukrajnában, főként egy- és kétszobás lakásokat vásárolnak. A bankprogramok keretében vásárolt új építésű lakások átlagára 2,3 millió és 2,8 millió hrivnya között mozog, az előleg leggyakoribb összege pedig az ingatlan árának 30 százaléka.
