З початку повномасштабного вторгнення, ринок первинної нерухомості в Україні зазнав суттєвого спаду. Як зазначає РБК-Україна, цей сектор залишається в стані стагнації, переживаючи більше кризу, ніж відновлення. Державні програми, такі як “єОселя” та “єВідродження”, виступають своєрідними “життєдайними ін’єкціями”, які не стільки сприяють розвитку, скільки допомагають ринку втриматися на плаву.
Кабінет Міністрів України вніс зміни до умов іпотечного кредитування через компанію “Українська фінансова житлова компанія”. Відповідно до постанови від 16 серпня 2024 року, №939, уряд знизив мінімальний початковий внесок для позичальників за програмою “єОселя” з 20% до 10% для осіб, які не досягли 25-річного віку.
Крім того, нова постанова надає право на отримання іпотеки членам сім’ї внутрішньо переміщених осіб першого ступеня споріднення. Це положення застосовується за умови, що кредит береться на придбання житла для внутрішньо переміщеної особи, яка передає це житло в іпотеку кредитору, відповідно до чинного законодавства.
Зростання вартості житла та проблеми дефіциту
Попри зміни в умовах кредитування, проблема дефіциту житла, яка загострилася з початком війни, залишається актуальною. Нині спостерігається парадоксальна ситуація: ті, хто мають кошти, не бажають інвестувати в нерухомість, тоді як ті, кому дійсно потрібне житло, не мають можливості його придбати. В результаті, будівельний ринок стикається зі зменшенням обсягів робіт і підвищенням цін на квадратні метри.
Що впливає на собівартість будівництва?
Собівартість будівництва в Україні залишається під впливом девальвації гривні, дефіциту робочої сили, подорожчання будівельних матеріалів та електроенергії. Зокрема, в компанії KAN Development наголошують, що найбільший вплив на собівартість має дефіцит робочої сили. Через мобілізацію вузькопрофільних спеціалістів у будівельному секторі виникають затримки та проблеми з виконанням робіт, які важко компенсувати.
Комерційна директорка компанії “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська зазначає, що оплата праці будівельників є однією з найвитратніших статей у собівартості будівництва. В умовах нестачі робочих рук компанії змушені підвищувати зарплати, що спричиняє конкуренцію за кваліфіковані бригади. Перемога в цій боротьбі дістається тим, хто пропонує або вищу оплату, або більші обсяги роботи.
Додаткові витрати на будівництві виникають через необхідність забезпечення енергією під час відключень електроенергії. Крім того, як зауважує маркетинг-директорка компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова, на собівартість будівництва впливають також поступове підвищення цін на будівельні матеріали та зростання вартості логістичних і підрядних послуг.
На скільки подорожчає нерухомість?
Протягом першої половини 2024 року ціни на нерухомість зростали до травня, але потім почали знижуватися через посилення мобілізації та енергетичні обмеження. Однак, з липня тенденція знову змінилася – вартість квадратного метра почала зростати. За деякими даними, ціни на нерухомість тепер вищі на кілька відсотків, ніж на початку року.
Попри це, наближення опалювального сезону та можливі перебої з електропостачанням можуть знизити активність покупців та стримати зростання цін. Девелопери, які пропонують рішення з автономної електрогенерації, мають більше шансів на успіх. Загалом, якщо обставини будуть сприятливими, до кінця року можливе підвищення цін на 5-10%.
Інші учасники ринку також передбачають зростання вартості нерухомості, хоча виконавчий директор компанії ENSO Раміль Мехтієв вважає, що підвищення буде більш скромним – на рівні 3-5%. Ірина Міхальова, маркетинг-директор компанії Alliance Novobud, зазначає, що наразі немає вагомих підстав для зниження цін, особливо на житло класу економ та комфорт. Це стосується як вже існуючих проєктів, так і тих, що стартують восени.
Ключовими факторами, що підтримують ціни, залишаються дефіцит готового житла та обмежена кількість нових проєктів, особливо в столиці. До того ж, покращення умов програми “єОселя” для молоді до 25 років, зокрема зменшення початкового внеску з 20% до 10%, може активізувати попит серед цієї категорії покупців.
Компанія KAN Development вказує на інший можливий ризик зростання цін – збільшення податкового навантаження на населення, пов’язане з очікуваними змінами в системі оподаткування. Крім того, собівартість будівництва може зрости через можливі перебої у постачанні будівельних матеріалів, що також вплине на пропозицію на ринку нерухомості.
У другому кварталі 2024 року ціни на житлову нерухомість в Україні зросли в середньому на 10,0% проти аналогічного періоду минулого року. Найбільше подорожчали квартири на первинному ринку.
Так, ціни на квартири на первинному ринку за рік збільшилися на 12,6%, тоді як на вторинному – на 8,7%.
Зокрема, однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 12,8%, а на вторинному – на 9,0%. Двокімнатні квартири на первинному ринку зросли в ціні на 12,8%, а на вторинному – на 8,8%. Трикімнатні квартири на первинному ринку подорожчали на 12,5%, а на вторинному – на 8,7%.
Водночас темпи зростання цін на ринку нерухомості сповільнилися. У другому кварталі 2024 року порівняно з першим кварталом ціни на квартири збільшилися лише на 0,5%, тоді як на вторинному ринку – знизилися.
Попит на житлову нерухомість в Україні повільно зростає, але залишається значно нижчим, ніж до початку повномасштабної війни. Очікувати значного зростання попиту не варто, заявила директор Департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашова, повідомляє РБК-Україна з посиланням на презентацію “Звіту про фінансову стабільність” НБУ.
Купують вдвічі менше
За словами Дадашової, НБУ відстежує кількість угод на ринку. “Кількість угод зараз вдвічі нижча, ніж вона була раніше,”— сказала вона. Кількість угод зростає місяць до місяця, квартал до кварталу, проте це стосується переважно вторинного ринку.
На первинному ринку нерухомості обсяги угод залишаються стабільно низькими. Основними стримувальними факторами є безпекові ризики та невизначеність, що впливають на інвестування в житло на ранніх стадіях будівництва. Через відсутність інвестицій пропозиція житла не поповнюється новими об’єктами, які могли б бути побудовані під час воєнного стану. На первинному ринку в основному зʼявляються завершені або введені в експлуатацію проекти.
Ціни на житло і Україні зростають. Лідер – Ужгород.
На вторинному ринку ціни на житло зростають, проте ця тенденція більше відображає рух обмінного курсу, а не зміни фундаментальних факторів попиту та пропозиції. Угоди на ринку укладаються з дисконтом від заявлених цін, хоча дисконти поступово зменшуються.
На первинному ринку нерухомості ціни також зростають. З початку року найбільше здорожчало житло в Ужгороді (на 15%) та у Львівській області (на 14%), тоді як у Києві – лише на 2%. Підвищення цін на первинному ринку робить вартість квадратного метра співмірною або навіть вищою за вартість житла на вторинному ринку. Це враховує ризики недобудови та вартість ремонту, що створює суттєву цінову перевагу для вторинного житла.
Оренда житла
Оренда житла також дорожчає. Орендну ставку підвищують, у тому числі за вже винайнятим житлом. Співвідношення цін та оренди коливається навколо довгострокового середнього, що свідчить про стабілізацію вторинного сегмента ринку в Києві. Нині середня вартість оренди квартири в столиці еквівалентна десяти рокам її оренди.
Іпотека
Частка іпотеки в угодах купівлі житла залишається досить незначною – 5,4%. Проте цей показник суттєво вищий, ніж перед початком повномасштабного вторгнення. Майже всі іпотечні угоди укладаються за програмою єОселя, від роботи якої дедалі більше залежить попит в окремих сегментах ринку житла. За умовами єОселі кредитується придбання нових готових об’єктів (не старіше 10 років) та об’єктів на пізніх стадіях будівництва.
При оформленні іпотеки за програмою єОселя слід враховувати кілька додаткових витрат, про які розповіла керівниця адвокатського бюро, адвокат Тетяна Даниленко у коментарі для РБК-Україна.
Основні витрати:
– Нотаріальні витрати у банку становлять близько 12 000 гривень.
– Послуги нотаріуса, що супроводжує угоду купівлі-продажу, оплачуються окремо і розподіляються між покупцем і продавцем.
– Комісія за видачу іпотечного кредиту зазвичай становить 1% від вартості кредиту.
– Страхування об’єкта іпотеки на весь період виплат. Ставка страхування складає 0,25% від повної вартості нерухомості щороку.
– Страхування життя або здоров’я може бути додатковою вимогою від банку.
– Послуги оцінювача нерухомості вартують від 3 500 гривень.
– Разовий платіж до Пенсійного фонду – 1% від загальної вартості нерухомості.
– У разі залучення рієлторів на ринку нерухомості зазвичай покупець оплачує їхні послуги. Комісія рієлтора може становити 1-5% від вартості нерухомості.
– Щомісячні платежі згідно графіку погашення.
Хто може оформити кредит за програмою єОселя:
Програма передбачає іпотеку під 3% річних для таких категорій:
– Військовослужбовці за контрактом та члени їхніх сімей.
– Медичні працівники державних та комунальних закладів.
– Педагогічні працівники закладів освіти державної та комунальної форм власності.
– Науковці закладів освіти та наукових установ державної або комунальної форм власності.
– Державні службовці силових структур, ДСНС, Служби судової охорони, детективи НАБУ, ДБР, БЕБ.
Якщо за час дії іпотечного договору людина втратить статус однієї з вказаних категорій, ставка підвищиться до 7% річних.
Заступник голови Закарпатської ОВА Василь Іванчо повідомив, що від початку року профільна комісія погодила 35 заявок у межах ініціативи «Власний дім» на кредити загальною сумою близько 9,2 млн грн.
Найбільший попит фіксують на будівництво, добудову, реконструкцію чи капітальний ремонт житла – 23 особи звернулися за коштами на ці роботи.
По 6 заявок отримали на кредитування для робіт, пов’язаних з дахом, та на встановлення інженерних мереж чи впровадження енергоефективних заходів.
Нагадуємо, отримати кошти можна під мінімальні відсотки. Серед учасників обласної програми – військовослужбовці та учасники АТО/ООС, які виплачуватимуть кредит з нульовою річною ставкою. Протягом цього року вже погодили 8 таких заявок.
«”Власний дім” – це про вигідні й доступні умови кредитування для створення кращих умов проживання. Завдяки фінансуванню з державного, обласного та бюджетів громад маємо можливість підтримувати закарпатців», – зауважив Василь Іванчо.
Ціни в Україні на житло помітно зросли. З чим це пов’язано та який прогноз на ринку нерухомості дають експерти на майбутнє?
У столиці ціни на житло на первинному ринку тільки за травень зросли на 16 %в порівнянні з травнем минулого року. За оцінками НБУ, ринок житлової нерухомості в Україні залишається в глибокій кризі. Ціни, які виставляють продавці, не мають підкріплення реальних ринкових чинників. Відтак, оренда стала вигіднішою, ніж покупка власного житла. Такі ціни продиктовані передовсім бажанням продавців покрити зростаючу собівартість будівництва. При цьому, на вторинному ринку житло переважно продається зі знижками, адже на поступки ідуть продавці. Фактичні ціни, за які продають нерухомість на чверть нижчі за ті, які заявлені в оголошеннях про продаж. Про це йдеться у Звіті про фінансову стабільність за червень 2023р., який оприлюднив Нацбанк.
Примітно, що при теперішньому співвідношенні ціни житла та його оренди, яке наразі вдвічі перевищує історично середні, це і надалі стримуватиме купівельну активність на ринку житла. Адже орендувати зараз вигідніше, ніж вкладати кошти в покупку житла. А таке не нормальне співвідношення свідчить про суттєву ринкову диспропорцію.
Буму на ринку нерухомості очікувати не варто
За прогнозами НБУ, глибока криза на ринку нерухомості вже минула, однак низький попит пануватиме на ньому ще тривалий час. Причинами називають повільне відновлення економіки та доходів населення, загальну невизначеність та еміграцію. Вагомими причинами є відсутність ринкової іпотеки в Україні та нестабільність державних програм підтримки.
Кількість нових будівництв скорочується, а в першому кварталі поточного року. Введено в експлуатацію близько 25 тисяч нових квартир. Однак, це все переважно будинки, які почали зводити ще до війни. В НБУ прогнозують імовірний дефіцит пропозиції на ринку житла в довгостроковій перспективі через зменшення житлового фонду внаслідок руйнування та меншу кількість розпочатих нових будівництв, передає Економічна правда.
Проблеми з демографією
За словами керуючого партнера інвестиційної компанії HUG’S Еріка Наймана, демографічне дно в Україні впливатиме на ринок нерухомості у найближчі 20 років. Зростаючим буде лише ринок нерухомості столиці завдяки припливу мігрантів. В інших регіонах ситуація буде гіршою. Що стосується Львова, то зараз ціни на нерухомість наздогнали столичні. За словами експерта, ринок нерухомості у Львові наразі є переоціненим і схожий на бульбашку. Така ситуація склала внаслідок великого міграційного потоку.
Що з іпотечним кредитуванням?
У червні 2023р. банки України видали більше ніж пів тисячі іпотечних кредитів. Загальна сума склала понад 754 млн грн. Порівняно із травнем, це вдвічі більша кількість. Таке збільшення відбулося завдяки активізації пільгового кредитування по програмі ЄОселя. Такі дані отримав НБУ внаслідок опитування проведеного серед комерційних банків, передає РБК-Україна.
Комерційні банки кредитують переважно придбання житла на вторинному ринку. Середня відсоткова ставка за іпотечним кредитом у червні склала 7,9%, тоді як у травні 8,1%.
Нагадаємо, що за державною програмою ЄОселя під 7% можуть взяти кредит всі ті українці, які не мають власного житла, є ветеранами або внутрішньо переміщеними особами. В той же час, для медиків, педагогів, науковців, силовиків та військовослужбовців є можливість взяти пільгову іпотеку під 3% річних.
З початку роботи програми видано кредитів на 3 млрд грн. Таким чином житло отримали 2,2 тис сімей.
До початку липня українці мають отримати свої квитанції на оплату податку на нерухомість. Кому і скільки доведеться заплатити податку за свої квартири та будинки?
Платниками такого податку є як люди, так і компанії та навіть нерезиденти. Тобто всі ті, хто є власниками об’єктів житлової або нежитлової нерухомості. Якщо об’єкт нерухомості є у спільній власності кількох осіб, то платити податок має кожна з цих осіб за свою частку. Про це пише Золтан Русанюк у Юридичній газеті.
Розмір податку залежить від площі об’єкта нерухомості. Ставки податку встановлюють місцеві ради. При цьому, розмір податку за один квадратний метр нерухомості не може перевищувати 1,5% розміру мінімальної зарплати.
Пільгові квадрати для власників квартир і будинків
Для власників житлової нерухомості існують пільги. Так, власникам квартир потрібно сплачувати податок лише за ті квадратні метри, якщо вони перевищують взначений законом розмір. Так, квартира має бути більше 60 квадратних метрів, житловий будинок — 120, а для різних типів житлової нерухомості — 180 квадратних метрів. Податок нараховується за кожен “понаднормовий” квадратний метр.
Крім цього, якщо площа квартири більше 300 квадратних метрів, а площа будинку перевищує 600 квадратних метрів, то розмір податку на нерухомість буде збільшено ще на 25 тисяч гривень.
Якщо квитанція не надійшла, то потрібно самостійно звернутися до податкової. Термін для сплати податку на нерухомість — 60 днів.
За несплату – штрафи і пеня
В разі несплати у встановлені терміни передбачений штраф. Якщо сплата податку прострочена на 30 днів, то розмір штрафу становить 5% суми боргу, а при затримці понад 30 календарних днів — 10%. Про це пише Мінфін з посиланням на юристів Моріс.
Згідно з податковим законодавством, за несплату податку на нерухомість нараховується пеня. Для фізичних осіб її нарахування починається з першого робочого дня після закінчення терміну сплати податку. Для юридичних осіб – через 90 днів.
Що з нерухомістю в зоні бойових дій?
Якщо об’єкти нерухомості чи їх частини знаходяться на територіях, де ведуться бойові дії, або знаходяться в окупації чи виявилися непридатними для проживання через військову агресію РФ проти України, то вони звільняються від оподаткування податком на нерухомість.
Однак, порядок визнання нерухомості непридатною для проживання має затверджувати уряд. Відповідний документ досі не опубліковано. Про це пише Ірина Рибніцька виданню Мінфін.
Ще одним спірним моментом залишається перелік зон активних бойових дій та тимчасово непідконтрольних Україні територіях. За законом, такий перелік має визначити Кабмін. Однак, своєю постановою він передав це право Міністерству з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій. А податкова в свою чергу заявила, що такий перелік не може застосовуватися для цілей оподаткування, так як за законом чітко вказано, що він має визначатися саме Кабінетом міністрів України.
Податок для таких об’єктів почнуть нараховувати з наступного місяця після того, як такі обʼєкти нерухомомсті будуть капітально відремонтовані, реконструйовані та визнані придатними для проживання.
Минулого року приблизно зі 125 тисяч угод на ринку нерухомості Угорщини в 2524 випадках покупцями були іноземні інвестори, котрим довелося подати заявку на купівлю нерухомості, з огляду на те, що вони не громадяни країн Європейського Союзу, Європейської економічної зони, Швейцарії, – повідомляє агенція з нерухомості Duna House.
Найбільше заявок на придбання нерухомості, 73 відсотки, стосувалися будинків чи квартир у столиці. Слідом за Будапештом найпопулярнішими були об’єкти в областях Зала, Дьйор-Мошон-Шопрон.
Частка українських покупців зросла на 2,5 відсоткових пунктів порівняно з даними попереднього року. Українці стали четвертою за чисельністю групою покупців нерухомості в Угорщині у 2022 році. Частка російських інвесторів порівняно з 2021 роком зросла на майже 1 процентний пункт, вони переважно купували нерухомість у Хевіз та 13 районі столиці.
З жовтня виплатою субсидій та пільг займаються органи Пенсійного фонду. Отримання субсидії після покупки житла можливо за певних умов.
Наприкінці минулого року Фонд соціального страхування був ліквідований. Відтепер призначенням всіх соціальних виплат, включаючи житлові субсидії, займається Пенсійний фонд України.
Як повідомили у Пенсійному фонді України, у разі продажу житла та купівлі нового, субсидію на оплату житлово-комунальних послуг можуть призначити протягом шести місяців.
Але за умови, що таке житло – єдине житлове приміщенням у власності особи. Це повинно бути підтверджено документами.
Доходи від такого продажу не враховуються у сукупному доході домогосподарства.
Зазначимо, субсидія призначається за певних умов та правил. Порушувати їх не можна, інакше допомогу доведеться повернути.
2022 року громадяни РФ стали найбільшими покупцями житла в Туреччині серед іноземців. Про це повідомляє “Радіо Свобода” з посиланням на РБК.
Зазначається, що рекордний попит забезпечили охочі отримати турецьке громадянство чи посвідку на проживання.
За рік росіяни купили у країні 16 300 будинків та квартир. Це втричі більше, ніж у 2021 році, і на сто об’єктів нерухомості більше, ніж за останні шість років у сукупності.
Слідом за росіянами у п’ятірці найбільших покупців турецької нерухомості серед іноземців – громадяни Ірану, Іраку, Казахстану та Німеччини.
У повідомленні нагадується, що громадяни РФ за підсумками 2022 року посіли перше місце з купівлі нерухомості серед нерезидентів у найбільшому місті Об’єднаних Арабських Еміратів Дубаї. Після початку повномасштабної війни в Україні Туреччина та Об’єднані Арабські Емірати стали одними із найпопулярніших напрямків для еміграції у росіян.
Genel Müdürümüz ve SAHA İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Sayın @Haluk Bayraktar’ın katılımıyla Ukrayna ile iş birliği imza töreni gerçekleştirdik. 🇺🇦🇹🇷
We held a signing ceremony for cooperation with Ukraine, attended by our General Manager Mr. @Haluk Bayraktar, who serves as… pic.twitter.com/LHib2AncYz
Нотаріуси у другому кварталі 2022 року оформили угоди купівлі-продажу на 20 477 об’єктів нерухомості. Кількість угод склала 13% від минулорічних показників.
У повідомленні сказано, що трохи більше правочинів за цей період нотаріуси оформили з купівлі-продажу земельних ділянок – 11 060. Це майже 16% минулорічних показників за другий квартал.
В Україні на сьогодні працюють 4917 нотаріусів, на момент вторгнення РФ в Україну в лютому їх було 6560.
Зазначимо, що міська рада Дніпра ухвалила рішення про зниження податків на землю та нерухомість.
Сьогодні Україна отримала від @EIB перший транш у розмірі €500 млн з пакету допомоги в €1,59 млрд. Дякую президенту ЄІБ @wernerhoyer та @EU_Commission за допомогу ??. Транш буде спрямований на відбудову інфраструктури, підтримку економіки та нагальні потреби населення.
