Дивні тренди на ринку нерухомості. Що буде з цінами на житло в Україні?

Не зважаючи на кризу, ціни на нерухомість продовжують зростати. І тенденція ця спостерігається не тільки в Україні, а й на ринку США, тобто тренд є справді глобальним, а не якимось спекулятивним.

Спробуємо розібратися, що не так із теперішньою кризою, чому житло не дешевшає, а навпаки ціни невпинно повзуть вгору, що на них впливає, і головне – чого очікувати у найближчі місяці?

Чому ціни на квартири повзуть вверх?

Ще з початку літа українські забудовники плавно піднімають ціни за квадратний метр житлової нерухомості. Не важливо, чи це економ варіант, чи будинок преміум-класу. Експерти пояснюють, що таким чином забудовники страхуються від падіння курсу гривні. Адже, компанія-забудовник, залучивши інвестиційні кошти, не одразу ж вкладає їх у будівництво, а тому на найближчі 6-9 місяців мусить себе захистити від можливих валютних коливань. Така стратегія допомагає компанії втриматися на плаву і продовжувати будівництво навіть, якщо квартири зовсім не продаються. Звісно, компанія втрачає кілька відсотків від суми через те, що великий обсяг вільного капіталу просто «лежить», а не працює. Однак, це стає своєрідною фінансовою подушкою у таких ситуаціях, як нинішня коронакриза.

А компанії, в яких не було достатнього фінансового плеча, просто припиняли будівництво, так як зупинився продаж квартир. Адже, коли надходження коштів припинилось, то і будувати немає за що.

Через декілька місяців попит відновиться, і ті компанії, які продовжували будувати навіть у кризу, окуплять всі понесені витрати шляхом підняття цін на квадратний метр.

Сьогодні така тенденція спостерігається стосовно вже розпочатих будівництв. Однак забудовники не поспішають виходити на ринок із новими об’єктами. Компаніям безпечніше добудовувати вже існуючі об’єкти, ніж розпочинати з нуля нові.

Що з покупками квартир?

Станом на серпень, попит на квартири відновився до рівня 2019 року і продовжує підвищуватись. Це пов’язано із паузою під час карантину, що створила так званий «відкладений попит». Простими словами, ті покупці, котрі мали намір придбати житло, відкладали покупку до часів, коли все більш-менш стабілізується.

Якщо такий ріст попиту спостерігатиметься і надалі, забудовники мають намір виконати свої планові показники з продажу квартир, та навіть перевершити план у грошовому еквіваленті за рахунок збільшення ціни за квадратний метр.

А от для покупців ідеальним часом був саме початок карантину. Адже, не зважаючи на зростання долара, забудовники ще не знали про жодні адміністративні обмеження, а тому не підіймали цін. Тоді, інвестувавши кошти в первинну нерухомість, можна було зекономити 5-7% від суми покупки. До того ж, девелопери пропонували численні бонуси та знижки покупцям.

Що буде з цінами на житло в Україні?

Наразі ситуація вже стабілізувалась. Проте, попит повернувся, а от нових об’єктів не побільшало. Через це спостерігається активна покупка навіть таких квартир, які раніше погано продавались – з особливостями планування чи з великими площами. Через відкладення будівництв нових комплексів, вже в найближчі місяці на ринку нерухомості буде дефіцит квартир в новобудовах. А якщо будуть відсутні обмеження на будівельні роботи, то ціни на житло в новобудовах в Україні сягнуть свого максимуму за останні 5 років.

А що з глобальним ринком?

На ринку нерухомості США спостерігається парадокс – ціни на житло досягли свого історичного максимуму, тоді як країна переживає одну із найглибших рецесій за всю свою історію. Рівень безробіття був більшим хіба в часи Великої Депресії, а теперішній економічний спад сягнув рекордних 32,9% за рік. В той же час зростання середньої ціни на житло сягнуло 8,5% на місяць, а медіанна ціна житла в США сягнула рекордних 349 тисяч доларів. То чому ціни на житло так підскочили?

Експерти пояснюють такі економічні парадокси збігом кількох факторів. По-перше, пропозиція житла на ринку зменшилася. Через кризу, забудовники не вкладали кошти в будівництво нових об’єктів, адже було важко передбачити, що буде з цінами на ринку нерухомості. По-дуге, продавці нерухомості також вирішили притримати об’єкти для продажу до кращих часів. Третім фактором стало зменшення ставки по іпотекам до рекордно низьких 3% річних. Крім цього, грошова маса на руках у громадян збільшилася, так як влада ініціювала щедру грошову допомогу американцям під час кризи та локдауну. Отож, ті американці, які не втратили роботу, вирішили скористатися доступною іпотекою. А це спричинило ще більший попит на і так дефіцитному ринку житла. Цим і пояснюється різке підвищення цін на нерухомість на ринку США в період кризи.

Як бачимо, тенденції в Україні та США мають досить схожу природу. Отож, готуємося до ще більшого подорожчання на ринку первинної нерухомості вже цієї осені.

Оксана ЧОПАК