Lakáspiac Ukrajnában: hol a legdrágább és hol a legolcsóbb, mire számíthatunk az év végéig?

Ukrajnában a lakáskereslet gyorsabban áll helyre, mint azt a szakértők előre jelezték. A háború, a valutaingadozások és az infláció ellenére a piac növekedést mutat, különösen az „ekonom” és „komfort” kategóriákban. Ugyanakkor a helyzet jelentősen eltér a régiók között – közölte az RBC-Ukrajna Denisz Szudilkovszkij, a LUN üzleti igazgatója nyilatkozata alapján.

Hol a legdrágább és hol a legolcsóbb lakás?

Az árak tekintetében továbbra is Kijev, Lemberg és Ungvár a vezető. A LUN adatai szerint Lembergben a legdrágább az egyszobás lakás, míg Kijevben a két- és háromszobások. Bérleti díjakban Ungvár vezet: egy egyszobás lakás bérleti díja meghaladja a havi 18,5 ezer hrivnyát, míg Lembergben kb. 17 ezer, Kijevben 16,5 ezer hrivnya/hó.

A legalacsonyabb árak a front közeli régiókban találhatók: Herszonban, Mikolajivban, Szumiban, Zaporizzsjában és Harkivban, ahol egy egyszobás lakás bérleti díja 4–5 ezer hrivnya/hó. Az árak drasztikus csökkenését a lakosság elvándorlása, a magas kockázatok és a befektetők hiánya magyarázza. Herszonban egy lakás megvásárlásához a éves átlagfizetés 2,8-szorosa szükséges, míg Lvivben majdnem tíz évnyi jövedelem kell hozzá.

Odesszában a piac még nem érte el a háború előtti szintet: egy egyszobás lakás átlagos bérleti díja kb. 7 ezer hrivnya/hó. Az eladások a másodlagos piacon lassúak – az adásvételek átlagosan 50 nap alatt zajlanak, az új építésű lakások kínálata pedig egy év alatt 7%-kal csökkent.

Ungvár a magas kereslet és a korlátozott kínálat miatt tartja magát a legdrágább városok között. Számos belső menekült választotta állandó lakóhelyéül a várost, és a kevés új építésű lakás, valamint bérlakás magas szinten tartja az árakat.

Ivano-Frankivszk és Csernyivci megyékben az árak évente több mint 20%-kal emelkedtek. A keresletet a belföldi turizmus és a lakhelyváltoztatás táplálja. A üdülőhelyek közelében a házak ára több százezer dollár, míg a távolabbi falvakban a lakás még viszonylag megfizethető.

Kereslet és főbb trendek

A lakáskereslet stabilan magas, különösen a bérlés iránt. A LUN adatai szerint Kijevben 2025 augusztusában az átlagos bérbeadási idő mindössze hat nap volt. A másodlagos vásárlói piac is helyreállt: a vevői aktivitás elérte a háború előtti szint 70–80%-át.

A kereslet fő mozgatórugói az infláció, a valutaingadozások és az építőipari munkaerőhiány. Sok férfi szolgál a fegyveres erőkben, a logisztika drágult, és a vállalkozók választéka korlátozott – mindez nehezíti az építőipart és az árak növekedését ösztönzi.

Nemrég a kormány bemutatta a jelzálogpiac fejlesztési stratégiáját, amely célja a lakások elérhetőségének javítása. Várhatóan ez növeli a keresletet az új építésű piacon.

Árváltozások

A KSH adatai szerint 2025 második negyedévében az ingatlanárak 14,9%-kal emelkedtek éves szinten. Az új építésű piacon 16,7%-os, a másodlagos piacon 14,8%-os növekedést regisztráltak.

Az egyszobás lakások ára az új piacon 16,6%-kal, a másodlagos piacon 14,2%-kal nőtt. Két- és háromszobás lakások ára 14–17% között emelkedett.

Az NBU szerint azonban a tényleges tranzakciós árak gyakorlatilag nem változtak. „Bár a hirdetett árak az év eleje óta nőttek, a valós ügyletek ezt nem támasztják alá. Jelenleg nincs alapvető nyomás az árakra” – közölték a szabályozó intézetnél.

Milyen lakásokat választanak az ukránok

A legnagyobb kereslet az „ekonom” és „komfort” kategóriás lakások iránt van, ahol a leggyorsabb az ár- és értékesítési növekedés. A prémium szegmens lassan mozdul: kevés az ügylet, és a fejlesztők halasztják az új projektek indítását.

A bérlésnél a biztonság vált elsődleges szemponttá. Az ukránok óvóhellyel rendelkező, autonóm rendszerekkel felszerelt, alacsonyabb emeleti és stratégiai objektumoktól távol eső lakásokat keresnek. Egyre népszerűbbek a parkolóval rendelkező lakások, amelyeket gyakran további óvóhelyként is használnak.

Előrejelzések az év végéig

A LUN számításai szerint 2025 első öt hónapjában a másodlagos piacon az átlagár 5%-kal, az új építésű piacon 14%-kal emelkedett. A szakértők a piac további stabilizálódását és fokozatos növekedését várják. Azonban a legfontosabb tényező továbbra is a háborús események alakulása: a fegyveres erők sikerei határozzák meg az ukrán ingatlanpiac jövőjét.

Okszana Csopak