Що буде із цінами на землю в Україні?

Три чверті третього року після початку повномасштабної війни в Україні ціни на сільськогосподарську землю продовжують зростати. Хоча цей тренд спостерігався і раніше, з 1 січня 2024 року ринок поповнився новими учасниками — юридичними особами, що надало додатковий імпульс подорожчанню.

За інформацією РБК-Україна, основний інтерес зараз концентрується на центральних регіонах країни. Зокрема, у Вінницькій та Хмельницькій областях гектар землі досягнув ціни в $3100, повідомляє Єгор Лісничий, комерційний директор компанії “Твоє Коло”.

Де найбільше купують землю?

У Concorde Capital відзначають, що найбільше угод купівлі-продажу землі фіксується в Сумській, Полтавській, Хмельницькій, Вінницькій та Чернігівській областях. При цьому, Вінниччина та Хмельниччина стали найпривабливішими для інвесторів, із цінами на рівні $1900–2100 за гектар, стверджує Володимир Радько, керівник проєкту “Kupy Pay”.

Інша ситуація складається в прикордонних зонах, таких як Сумська та Чернігівська області, де ціни продовжують знижуватись через близькість до зони бойових дій. Незважаючи на ризики, деякі інвестори готові вкладати гроші в ці ділянки, сподіваючись на підвищену віддачу після стабілізації ситуації. Наприклад, у Полтавській області після відступу лінії фронту ціна на гектар зросла з $1800 в грудні 2022 року до $2526 у грудні 2023-го, розповідає Лісничий.

Координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігор Лісецький називає найвищі цінові показники в таких регіонах, як Івано-Франківщина (111,7 тис. грн/га), Київщина (92,2 тис. грн/га) та Львівщина (91,3 тис. грн/га).

Фактичну вартість землі вказують лише в одній із пʼяти угод

Проте, офіційні дані можуть відрізнятись від реальної ринкової вартості. За словами Лісничого, реальна ціна землі може бути на 30-40% вищою. Київська школа економіки повідомляє, що фактична вартість вказується лише в 19% угод, а в інших випадках вона не відображена через недосконалість регуляторних механізмів та уникнення податкових зобов’язань. Зростання військового збору з 1,5% до 5% лише підсилює цю тенденцію, додають експерти.

Якими будуть ціни на землю протягом наступних двох років?

До кінця року навряд чи варто очікувати на різке зростання цін на землю в Україні, хоча в центральних регіонах можливе помірне підвищення на 5-10% від поточного рівня. Водночас ця динаміка може відрізнятися залежно від економічної ситуації та змін у політичній площині, зазначають експерти, опитані РБК-Україна.

У 2025 році, ймовірно, ринок землі продовжить демонструвати стабільний ріст, очікується подальше помірне зростання як цін, так і орендних ставок.

“За нашими оцінками, вартість землі в центральних регіонах може зрости на 8-10% у доларах США або на 15-20% у гривневому еквіваленті. Кількість привабливих земельних ділянок з потрібними характеристиками, найімовірніше, не збільшиться, а можливо, навіть зменшиться. Це підвищить конкуренцію за ділянки та сприятиме зростанню цін. Також ми прогнозуємо підвищення орендних ставок,” – пояснює Єгор Лісничий, один із експертів ринку.

Є кілька чинників, які вказують на потенційний ріст орендних ставок. По-перше, впровадження аукціонів на оренду державних земель сприяло прозорості на ринку та підвищило зацікавленість держави у регулярному перегляді нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Це може вплинути на орендні договори, в яких ставки оренди прив’язані до НГО, що потенційно призведе до їх зростання.

По-друге, результати аукціонів засвідчили, що агровиробники готові платити значно вищі орендні ставки, особливо за короткостроковими договорами, де ставки можуть зрости на 20-50%.

Крім того, можливе завершення війни перемогою України може стати вирішальним фактором у стимулюванні стрімкого зростання ринку землі та підвищенні її вартості. У цьому випадку експерти не виключають кратного збільшення вартості ділянок.

На ціни також впливатиме зростання доходів від агропродукції, що може покращити фінансові показники виробників і підвищити їхній інтерес до інвестицій у землю.

Володимир Радько, керівник проєкту Concorde Capital “Kupy Pay”, зазначає, що, попри невизначеність, ситуація на ринку землі в умовах війни значною мірою залежатиме від здатності агровиробників ефективно обробляти ділянки та забезпечувати стабільний експорт продукції. На особливу увагу заслуговують і темпи розмінування сільськогосподарських земель на деокупованих територіях, що стане важливим кроком до повноцінного повернення цих земель в обробіток.

Оксана ЧОПАК